42条2項道路とは？私道？公道？セットバック・調べ方まで解説

ゴウ不動産

「この土地は42条2項道路に接しているので、セットバックが必要です」

不動産会社や役所でそう言われて、何のことか分からないまま帰ってきた。 そんな方に向けて、この記事を書いています。

私は長年、建築行政の窓口で道路や土地の相談を受けてきました。

「42条2項」「みなし道路」「セットバック」は、窓口で最も多く質問される言葉のひとつです。

読み終えたときに、「自分の土地はどういう状態で、次に何をすればいいか」がはっきりするように書きました。

この記事を書いている人

コン道先生

・接道、再建築等の相談を行政窓口で経験
・不動産会社や建築士から質問される側
・建築士、宅建、FP2級の資格取得

2項道路に接する土地を売るときの流れは、再建築不可の売却完全ガイド｜調べ方・再建築の可能性・5つの売却法にまとめています。

結論：42条2項道路は「建て替えできる道路」だが、土地は削られる

先に結論を言います。

42条2項道路に接している土地は、建て替えができます。
再建築不可ではありません。

ただし、建て替えるときは道路の中心線から2メートル（道路の対面が川などの場合は4m)の位置まで敷地を下げる必要があります。 これがセットバックです。

下げた部分は自分の土地のまま（前面道路が公道である場合は、寄付も可能）ですが、建物も塀も建てられず、敷地面積にも数えてもらえません。

つまり「使える土地が減る」というのが、42条2項道路の本質です。

窓口でよくあるのは、「2項道路と言われたので、もう建てられないんですよね」という相談です。 これは誤解です。

コン道先生

「2項道路は道路として認めます。ただし将来4メートルに広げる前提で使ってくださいという制度です。 まずは建てられる側の土地だと安心してください」

そのうえで、削られる面積がどれくらいで、売るときにどう響くのかを順番に見ていきます。

そもそも建築基準法の「道路」とは
（42条1項の5種類）

結論から言うと、建築基準法で「道路」と呼べるのは、法律で決められた5種類だけです。 見た目が道であっても、この5種類のどれかに当てはまらなければ、法律上は道路ではありません。

根拠は建築基準法第42条第1項です。 原則として幅員（道の幅のこと）が4メートル以上あることが条件になっています。

1号 道路法の道路
（国道・県道・市町村道）

国や自治体が管理している、いわゆる公道です。 道路法という別の法律にもとづいて管理されています。

2号 開発道路
（都市計画法・区画整理などで造られた道）

住宅団地の開発や区画整理で新しく造られた道です。 都市計画法や土地区画整理法などの手続きを経て造られたものが対象です。

3号 既存道路
（法律ができたときにすでにあった4m以上の道）

建築基準法が施行された昭和25年11月23日の時点で、すでに存在していた幅4メートル以上の道です。 公道・私道を問いません。

4号 計画道路
（2年以内に工事する予定で指定された道）

道路法や都市計画法にもとづいて、2年以内に工事を始める予定の道路で、特定行政庁が指定したものです。 特定行政庁とは、建築の許可や指定を行う市や県のことです。

5号 位置指定道路
（私道等を指定したもの）

土地の所有者が申請して、特定行政庁が「位置」を指定した私道です。 分譲地の中の私道によくある形です。

窓口でよく見るのは、「家の前が舗装されていて車も通るから道路でしょう」という思い込みです。 舗装されているかどうかは関係ありません。

大事なのは「5種類のどれかに指定・該当しているか」です。 そして、この5種類はすべて4メートル以上が原則です。

では、4メートルない道はどうなるのか。 それを救うのが、次の42条2項です。

42条2項道路
（みなし道路）とは

結論から言うと、42条2項道路とは「幅4メートル未満でも、特別に道路として扱ってもらえる道」です。 別名を「みなし道路」と言います。

根拠は建築基準法第42条第2項です。

4m未満でも道路とみなされる条件

条件は2つです。

• 建築基準法が施行された昭和25年11月23日の時点で、すでに道として使われていた
• その道沿いに建物が立ち並んでいた

この2つを満たす幅4メートル未満の道を、特定行政庁が指定したものが2項道路です。

あとから都市計画区域に入った地域では、施行日ではなく都市計画区域に入った日が基準になります。 基準となる日は地域によって異なるので、役所で確認が必要です。

「みなし」の意味：中心線から2mの線を道路境界とみなす

2項道路の一番大事なルールがこれです。

道路の中心線から、水平距離で2メートルの線を「道路の境界線とみなす」と決められています。

つまり、いま自分の土地だと思っている部分のうち、道路の中心から2メートル以内は「将来道路になる場所」として扱われるということです。

これが、セットバックが必要になる理由です。

なぜ2項道路ができたのか

戦前からの町並みには、幅2メートル、3メートルの道がたくさんありました。

昭和25年に「道路は4メートル以上」というルールを作ったとき、そのすべてを違反にしてしまうと、日本中の家が建て替えできなくなります。

そこで「今ある道は道路と認める。ただし建て替えのたびに少しずつ下がって、いつか4メートルにしよう」という仕組みにしました。 これが2項道路の考え方です。

窓口でよくあるのは、「うちの前の道に2項道路の看板なんてない」という相談です。 2項道路は、地域一帯をまとめて告示で指定していることが多く、現地に看板があるわけではありません。

指定されているかどうかは、役所の図面で確認するしかありません。 調べ方は後の章で説明します。

1項道路と2項道路の違いを比較

結論から言うと、違いは「幅が4メートル以上あるか」と「セットバックが必要か」の2点に集約されます。

注意してほしいのは、2項道路には私道もあるということです。

窓口では「市道だと思っていたら、実は近所の共有の私道だった」という相談が少なくありません。 私道の場合、セットバックに加えて所有権や持分の問題が重なるため、売却の難易度が上がります。

セットバックとは
どこまで下がるのか

結論から言うと、原則は「道路の中心線から2メートル」です。 道の両側の土地がそれぞれ下がることで、将来4メートルの道路になります。

基本：道路の中心線から2m

例えば、現在の道の幅が3メートルなら、中心線から1.5メートルの位置に自分の敷地の境界があります。 2メートルの線まで下がるので、自分の土地の道路側が50センチ削られます。

幅2メートルの道なら、片側1メートルずつ削られます。

反対側が崖・川・線路の場合：向こう側の境界から4m

道の向こう側が崖や川、線路などで広げられない場合は、ルールが変わります。

この場合は、崖や川との境界線から4メートルの線が道路境界線になります。 つまり、片側だけで4メートルを確保することになり、削られる面積が大きくなります。

根拠は建築基準法第42条第2項の後半部分です。

中心線はどう決まるか

ここが実務で一番もめる点です。

「中心線」といっても、現況の道の真ん中なのか、役所の図面上の真ん中なのかで結果が変わります。

自治体によって考え方が異なります。 現況の道路幅の中心とする自治体もあれば、道路台帳や境界確定の資料をもとに決める自治体もあります。

窓口でよくあるのが、「向かいの家がすでに下がっているから、うちは下がらなくていいはず」という相談です。

これは誤りです。 中心線は、もともとの道の中心で考えます。 向かいが下がって道が広く見えても、自分の側は自分の側で、もとの中心線から2メートル下がる必要があります。

隣地や向かいの後退状況を役所がどう扱うかも自治体で異なるため、必ず窓口で「中心線の考え方」を確認してください。

3項道路という例外

土地の状況からどうしても2メートル下がれない場合、特定行政庁は中心線から1.35メートル以上2メートル未満の範囲で境界線を指定できます。

根拠は建築基準法第42条第3項です。 一般に「3項道路」と呼ばれます。

ただし、これはごく限られた場所で使われる例外で、自分で選べるものではありません。

また、幅が1.8メートル未満の道を2項道路に指定するときは、建築審査会という専門機関の同意が必要です。 根拠は建築基準法第42条第6項です。

極端に狭い道は、指定そのものが慎重に扱われていると知っておいてください。

セットバック部分で
できないこと・できること

結論から言うと、セットバック部分は「自分の土地だが、ほぼ使えない土地」になります。

建物・門・塀・擁壁は建てられない

セットバック部分は法律上「道路」として扱われます。 道路の中に建物や擁壁を造ることは、建築基準法第44条で禁止されています。

建物本体だけでなく、門や塀も建てられません。

窓口でよくあるのは、「建物は下げたけど、塀は今のままでいいですよね」という相談です。 答えは「いいえ」です。塀も後退が必要です。

敷地面積に算入されない

建蔽率（敷地に対して建物を建てられる面積の割合）や容積率（敷地に対して建てられる延べ床面積の割合）を計算するとき、セットバック部分は敷地面積に含めません。

根拠は建築基準法施行令第2条第1項第1号のただし書きです。

例えば、敷地が100平方メートルで後退部分が5平方メートルなら、95平方メートルの土地として計算されます。 建てられる建物の大きさが、そのぶん小さくなります。

所有権は残る。固定資産税は非課税になる場合がある

セットバック部分の所有権は、自分のものとして残ります。 売買や相続の対象にもなります。

固定資産税については、公共の用に供する道路として非課税になる場合があります。 根拠は地方税法第348条第2項第5号です。

ただし、自動的に非課税になるわけではありません。 多くの自治体では申告が必要で、認められる条件も自治体によって異なります。

後退した後は、必ず税務担当の窓口に申告の要否を確認してください。

寄付・買取・助成の制度は自治体ごとに違う

後退部分を自治体に寄付する制度、自治体が買い取る制度、舗装や測量の費用を補助する制度があります。

名称は自治体によって異なりますが、「狭あい道路整備事業」といった名前で運用されていることが多いです。

制度の有無や内容は自治体でまったく違います。 ある自治体では測量費用まで補助が出て、別の自治体では何も出ない、ということが普通にあります。

セットバックを検討するなら、最初に自治体の建築指導や道路整備の窓口で「後退用地に関する制度があるか」を聞いてください。 これを知っているかどうかで、手残りが変わります。

42条2項道路に接する
土地は売れるのか

結論から言うと、売れます。

ただし、値引き交渉の材料にされやすく、条件次第では一般の不動産会社が扱いを渋ることがあります。

買主から見た減点ポイント

買主が気にするのは次の3点です。

• 後退で使える面積が減る
• 建蔽率・容積率の計算上、建てられる建物が小さくなる
• 私道の場合、所有者との調整や持分の問題がある

「土地〇〇平方メートル」と書いてあっても、実際に使えるのはそれより小さい。 買主はここを必ず突いてきます。

セットバック済みか未了かで査定が変わる

すでに後退が済んでいて、後退部分が分筆（土地を登記上分けること）されていれば、買主は安心して買えます。

一方、まだ後退していない土地は、「買った後に自分が測量や分筆をしなければならない」と受け取られます。 その手間と費用のぶん、査定が下がります。

隣地や向かいが非協力だと話が止まる

中心線を確定するには、道の向かい側や隣地との境界の確認が必要になることがあります。

窓口でよくあるのは、「向かいの人が立ち会いに応じてくれないので、中心線が決まらない」という相談です。

境界が決まらないと測量が終わらず、測量が終わらないと売却が進みません。 この状態が何か月も続くケースを、私は何度も見てきました。

一般の不動産会社は、こうした調整に時間がかかる土地を避ける傾向があります。 「売れない」「値段がつかない」と言われる背景には、この事情があります。

こうした土地を、測量や隣地調整も含めて現状のまま引き受けるのが、訳あり物件専門の買取業者です。 「一般の会社ではこの先も渋られそうだ」と感じているなら、専門の業者に現状のまま査定してもらうと、いま出せる金額が分かります。

要注意：4m未満の道が全部
「2項道路」ではない

結論から言うと、幅4メートル未満の道には「2項道路に指定された道」と「指定されていない、ただの通路」があります。 そしてこうしゃは原則再建築不可です。

この違いは、この記事で一番大事な部分です。

指定されていない「通路」なら再建築不可

建築物の敷地は、建築基準法上の道路に2メートル以上接していなければなりません。 これが接道義務で、根拠は建築基準法第43条第1項です。

2項道路に指定されていない通路は、法律上の道路ではありません。 その通路にしか接していない土地は、接道義務を満たさないため、建て替えができません。

つまり、「2項道路と言われた」なら、まだ建てられる側です。 「通路だった」となると、話がまったく変わります。

43条2項の認定・許可という道

道路に接していなくても、例外的に建築が認められる仕組みがあります。

• 建築基準法第43条第2項第1号: 幅4メートル以上の農道など、特定行政庁が認定した道に接する場合
• 建築基準法第43条第2項第2号: 敷地の周囲に広い空地があるなど、建築審査会の同意を得て特定行政庁が許可した場合

ただし、これらは個別の審査が必要で、必ず認められるものではありません。 「通路だった場合の最後の手段」として知っておく程度にしてください。

窓口で本当に多い「道路だと思っていたら通路だった」相談

私が窓口で一番つらかったのは、この相談です。

ポン吉

「家の前の道が狭いので、2項道路ですよね。セットバックすれば建て替えできますよね」

と来られた方で確認したところ、２項道路ではない時です。

見た目は同じ狭い道です。 舗装もされていて、郵便配達も通ります。

それでも、指定の有無で「建て替えできる土地」と「建て替えできない土地」に分かれます。

だからこそ、自分の土地の道路の種類は、思い込みではなく役所の図面で確認してください。 次の章で、その方法を説明します。

自分の土地の道路種別を
調べる方法

結論から言うと、特定行政庁の建築担当窓口で「指定道路図」を見ることが一番確実です。 不動産会社の説明だけで判断しないでください。

建築担当の窓口で指定道路図を見る

市役所であれば、建築指導課や建築住宅課といった名前の部署が担当です。

特定行政庁ではない町や村の場合は、都道府県の土木事務所や建築担当課が窓口になります。 自分の市町村がどちらなのかは、役場に電話すれば教えてもらえます。

窓口では「建築基準法上の道路種別を確認したい」と伝え、住所または地番を示してください。

道路法の道路は道路管理の窓口で幅員を確認

道が市道や県道の場合、道路法上の管理情報は道路管理課などの別の部署が持っています。

道路台帳という図面で、認定幅員（役所が管理している道路の幅）を確認できます。

コン道先生

「幅が確認できていない道も多くあるので、その場合は立ち合いをして道路幅を決めないといけません」

建築の窓口と道路管理の窓口は別であることが多いので、両方を回るつもりでいてください。

窓口で聞くべき5項目

この5つをメモして持っていけば、1回の訪問で必要な情報がそろいます。

口頭では正式回答が出ない理由と、書面の取り方

窓口でよくあるのは、「電話で聞いたら2項道路だと言われた」という相談です。

しかし、電話や口頭の回答は正式なものではありません。
担当者が図面を見ずに答えていることもありますし、後から「言った・言わない」になります。

売却や建て替えの判断に使うなら、書面で回答をもらってください。

多くの自治体には

「道路種別証明」
「道路調査回答書」
「建築基準法上の道路の判定」

といった名前の書面交付の仕組みがあります。 名称や手数料、日数は自治体によって異なるので、窓口で「書面で回答をもらえる制度はありますか」と聞いてください。

この書面が1枚あるだけで、不動産会社や買主との話がまったく変わります。

セットバックが必要な土地の出口
3つの選択肢

結論から言うと、出口は3つです。
どれが合うかは、時間・費用・自分で動けるかどうかで決まります。

自分で後退して建て替える・活用する

土地を手放さない選択です。

測量と後退が必要で、自治体によっては分筆や寄付の手続きも加わります。 費用は土地の広さや隣地の数で大きく変わるため、必ず複数の測量業者から見積もりを取ってください。

先に述べた自治体の補助制度が使えれば、負担を減らせます。

一般仲介で売る

市場で買主を探す方法です。 条件が良ければ、買取より高く売れる可能性があります。

ただし、境界確認や隣地との調整は原則として売主の仕事です。 隣地が非協力だと、話が数か月止まることもあります。

急いでいない人、隣地と関係が良好な人に向いています。

訳あり物件専門の買取業者に現状のまま売る

測量、隣地調整、分筆といった作業を、業者側が引き受けて買い取る方法です。

「相続した土地で、遠方に住んでいて動けない」
「隣地とすでに関係がこじれている」
「一般の不動産会社に断られた」

こうした状況なら、まず専門業者の査定を取ってください。 査定は無料で、金額を見てから判断すればよく、断ることもできます。

現状のまま手放せるので、測量や隣地交渉の手間と時間から解放されます。

まとめ

• 42条2項道路は幅4m未満でも道路とみなされる道で、建て替えはできる
• ただし道路の中心線から2m下がるセットバックが必要
• 後退部分は建物も塀も建てられず、敷地面積にも算入されない
• 固定資産税の非課税や寄付・補助の制度は自治体によって異なる
• 4m未満の道でも、指定のない通路なら再建築不可になる
• 道路種別は必ず役所の図面と書面で確認する
• 出口は「自分で後退」「一般仲介」「専門業者に現状で売る」の3つ

土地の状態が分かれば、次の一手は必ずあります。

まずは役所で道路種別を確かめ、動けないと感じたら専門業者の無料査定で「いま出せる金額」を知るところから始めてください。

コン道先生

コンドウ先生

「この土地、道路に接していないですよね?」— それを判定する側にいました。 はじめまして、「土地のトリセツ」の運営者です。長年、建築行政の窓口で道路や土地の相談を受けてきました。相談に来るのは一般の方だけでなく、不動産会社の営業担当や建築士といったプロたち。物件の運命を分ける判断が役所の中でどう行われているかを、実務として見てきました。 その中で気づいたのは、「売れない」と言われた土地の多くは、本当に無理なのではなく「その業者が扱えないだけ」だということ。理由が分かれば、出口はあります。 二級建築士・宅地建物取引士・2級FP技能士として、建てられるか・売れるか・お金はどうなるかを、ひとつの土地に対してまとめてお伝えします。