再建築不可の売却完全ガイド｜調べ方・再建築の可能性・5つの売却法【元行政窓口】

ゴウ不動産

「この土地は再建築不可なので、うちでは扱えません」

相続した実家を売ろうと不動産会社に相談したら、そう言われた。

そんな相談を、私は建築行政の窓口で何度も受けてきました。

多くの方が「もう価値がない土地なんだ」と思い込んでいます。
でも、ちゃんと調べてみると、実は再建築できた土地や、ちゃんと買い手がついた土地がたくさんありました。

読み終えるころには、「今日、何をすればいいか」がはっきりしているはずです。

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この記事を書いている人

コン道先生

・接道、再建築等の相談を行政窓口で経験
・不動産会社や建築士から質問される側
・建築士、宅建、FP2級の資格取得

結論：再建築不可でも売れる
でも「普通の売り方」では難しい

先に結論を言います。

再建築不可の土地は、売れます。
ただし、街の不動産会社に仲介を頼む「普通の売り方」では、ほぼ売れません。

　理由は2つ

住宅ローンは、土地と建物を担保にしてお金を貸す仕組みです。
建て替えができない土地は担保として弱く、銀行が貸したがりませんかしたがりません。

つまり「現金で買える人」しか買い手になれない。
だから、普通に売りに出しても反応がないことが多いです。

逆に言えば、現金で買って、自分で活用や再生ができる相手に届けば売れます。
この記事の後半で、その相手を具体的に紹介します。

不動産会社が「売れない」と言う理由

窓口でよくある相談に、こんなものがあります。

ポン吉

「不動産3社に断られました。そんなにひどい土地なんでしょうか」

仲介の不動産会社は、売れたときに受け取る仲介手数料が収入

・再建築不可の土地は価格が低いので、手数料も少ない。
・それなのに、道路の調査や役所への確認に手間がかかります。
・手間とリスクが大きいのに、もうけが小さい。

これが「うちでは扱えない」の正体です。
あなたの土地の最終評価ではありません。

そもそも再建築不可とは？
中学生でも分かる接道義務の話

再建築不可とは、「今ある建物を壊したら、新しい建物を建てられない土地」のことです。

その原因のほとんどが、

接道義務（せつどうぎむ）です。

接道義務とは、建物を建てる土地は、幅4m以上の道路に2m以上接していなければならない、というルールです。
建築基準法第43条第1項に定められています。

なぜこんなルールがあるのか。
火事のときに消防車が入れて、避難もできるようにするためです。

ここで大事なのは、「道路」の意味です。

法律でいう道路は、見た目が道であればよいのではありません。
建築基準法第42条で決められた「建築基準法上の道路」だけが対象です。

つまり、家の前にアスファルトの道があっても、それが法律上の道路でなければ接道していないことになります。
この点が、多くの方が混乱するところです。

再建築不可になる3つの典型パターン

窓口で見てきた再建築不可の土地は、ほぼ次の3つに分かれます。

ご自身の土地がどれに近いか、この時点で当たりをつけておいてください。
後で役所に行くときの説明がスムーズになります。

「今の家は住めるのに建て替えできない」のはなぜか

ポン吉

「違法な家なんですか」

と心配される方が多いのですが、ほとんどの場合、違法ではありません。

接道義務は昭和25年の建築基準法で定められました。

その前に建った家や、その後の道路の扱いの変化で不適合になった家は、既存不適格（きぞんふてきかく）という扱いになります。

既存不適格とは、建てた当時は適法で、その後の法改正で今の基準に合わなくなった建物のことです。
建築基準法第3条第2項で、そのまま使い続けることが認められています。

住み続けるのも、貸すのも問題ありません。
問題になるのは、壊して建て直すときや大きな改修（大規模改修、模様替え等）をするときです。

2025年4月の法改正でリフォームの自由度が下がった点（要注意）

ここは古い記事にはまだ書かれていない、重要な変更点です。

コン道先生

「2025年4月に建築基準法第6条の改正。木造2階建ての住宅などは大規模の修繕・大規模の模様替えをするときにも建築確認（役所への申請と審査）が必要になりました」

大規模の修繕・模様替えとは、柱・屋根・階段などの主要な部分を半分以上いじる工事のことです。
建築基準法第2条第14号・第15号に定義があります。

再建築不可の土地では、建築確認がほぼ通りません。
その結果、「屋根を全部葺き替えて長く住み続ける」といった大きなリフォームが、以前より難しくなりました。

平屋で延べ面積200平方メートル以下の木造住宅など、対象外の建物もあります。
ご自身の家が該当するかは、後で紹介する役所の窓口で確認してください。

接道義務の例外や、2m未満でも建てられるケース、「接道しているつもりで実はしていない」土地の見分け方は、こちらで詳しく解説しています。
→ 接道義務とは？例外・2m未満・満たさない土地の見分け方

「前の道路が42条のどの道路なのか」が分からない方は、まずこちらを。
→ 42条2項道路とは？私道？公道？セットバック・調べ方まで解説

本当に再建築不可？
窓口経験者が教える
「調べ直し」の手順

この章の結論は、「不動産会社の判定をうのみにせず、役所で確かめてください」です。

理由は、不動産会社の「再建築不可だと思います」は、ざっくりした見立てであることが少なくないからです。

道路の種別を確認しないまま、地図の見た目で判断している例を、私は何度も見てきました。併せて、不動産会社もあまりわかってないことも多々あります。

役所で確認する3点

確認する場所は、市役所や町役場の建築指導課と道路管理課です。
窓口の名前や、どちらの課が担当するかは自治体によって異なります。
「建築基準法の道路のことで相談したい」と受付で伝えれば案内してもらえます。

持って行くものは、土地の地番が分かる書類ですが、住所や位置図などでも特定できることもあります。

確認する3点を表にまとめます。

道路種別は、
第42条第1項第1号（国道や市道などの公道）
第2号（開発でできた道路）
第3号（昔からある道路）
第4号（計画中の道路）
第5号（位置指定道路）
　　　第2項（後で説明する2項道路）
のどれかで答えが返ってくれば、建て替え可能性は一気に跳ね上がります。

「どれでもない」と言われたときが、原則、再建築不可です。

窓口でよくある「実は再建築できた」ケース

私が窓口で経験した、逆転のケースを3つ挙げます。

1つ目は、2項道路の見落としです。
幅4m未満の細い道でも、建築基準法第42条第2項により、昔から家が建ち並んでいた道は道路とみなされます。
不動産会社が「4mないから道路じゃない」と判断していたが、実は2項道路だった例は本当に多いです。

2つ目は、位置指定道路の存在です。
私道でも、第42条第1項第5号の指定を受けていれば立派な道路です。
古い分譲地では、指定の記録が残っているのに誰も知らなかった、ということがあります。

3つ目は、43条許可の基準に当てはまっていた例です。
これは次の章で詳しく説明します。

自分で調べれば無料です。

役所の窓口で何をどう聞けば正確な答えが返ってくるか、担当者側の目線でまとめた記事を用意しています。指定道路図の見方や、「判定が必要」と言われたときの対応もこちらで。
→ 道路種別を役所で調べる方法｜再建築できる？許可が要る？の見分け方

再建築不可を「再建築できる土地」に変える4つの方法

この章の結論は、「4つの方法のどれかが使えれば、土地の価値は一気に上がる」です。

再建築できるようになれば、普通の仲介で売れますし、住宅ローンも使えるようになります。
ただし、費用や成功率は土地ごと、自治体ごとに大きく違います。
正直に、条件と限界を書きます。

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方法1：セットバックで2項道路の
　　　 要件を満たす

前面道路が2項道路なら、道路の中心線から2m後退した線まで、自分の土地を道路として提供すれば建築できます。
これをセットバックといいます。

後退した部分には、建物も塀も建てられません。
建築基準法第44条で、道路内の建築が禁止されているためです。

後退した土地の扱いは、自治体によって異なります。
寄付を求める自治体、買い取る自治体、舗装費用を助成する自治体があります。
窓口で「後退用地の取り扱い」を聞いてください。

土地は少し減りますが、費用が最も少なく、確実性が最も高い方法です。

方法2：隣地の一部を買う・借りる
（間口2mを確保）

旗竿地で間口が1.8mしかないなら、隣の土地を20cm分だけ買えば解決します。
言葉では単純に言いますが、これは難易度が高めです。土地の所有者への交渉や売買契約など費用と時間と手間がかかります。

買い取りだけでなく、通路部分を賃借する方法や、土地の交換という方法もあります。
費用は隣地の価格次第で、測量と登記の費用が別にかかります。

隣人との関係が良ければ、最も現実的な方法です。

方法3：建築基準法43条2項の
認定・許可を受ける

接道義務には例外があります。
建築基準法第43条第2項です。

第1号の「認定」は、幅4m以上の農道などに2m以上接している場合に、役所が認めれば建築できる制度です。※用途地域などで異なった条件のものもあります。

第2号の「許可」は、周りに広い空き地があるなど安全上問題がない場合に、建築審査会の同意を得て役所が許可する制度です。
細かい基準は建築基準法施行規則第10条の3にあります。

昔は「43条但し書き」と呼ばれていたもので、今もその名前で通じます。

ここで、行政の窓口にいた人間しか言わないことを一つ書きます。
「条件を満たせば、建築審査会の個別審査なしで許可する」という案件も多々あります。
許可を得るためには、手続き等（ここは建築士や行政書士などにお願い）が大変です。
なお、許可は建物ごとに出るもので、土地に永久につくものではありません。

「一度許可が下りた土地」でも、次の建て替えで再び許可が必要です。

方法4：位置指定道路を新設する
（複数地権者向け）

周りの土地の所有者と一緒に、幅4m以上の私道を新しく作り、建築基準法第42条第1項第5号の位置指定を受ける方法です。
道路の基準は建築基準法施行令第144条の4に定められています。

自分の土地だけでは難しく、複数の地権者の協力と、測量・工事の費用がかかります。
ハードルは高いですが、袋地が数軒並んでいる場所で、全員が困っているなら現実味があります。

コン道先生

「位置指定道路はどちらかというと、更地の1000m2未満の土地を分割して土地と道路を造られることが多かったですね」

4つの方法が難しいと判断する目安

比較表にまとめます。

※各方法でどれくらい費用がかかるかは専門業者に見積もりを依頼しておくと、後々売却など他の選択をする際に役に立ちます。

次のどれかに当てはまるなら、再建築可能化はいったん諦め、売却に切り替えるのが賢明です。

粘りすぎて数年たち、建物が傷んで価値が下がった例を、私は何度も見ています。
見切りをつける勇気も大切です。

今の状態での価格を知っておくと、「粘るか、手放すか」の判断が数字で決められます。

4つの方法のうち、相談が多いものは個別に詳しく解説しています。
→ 43条2項1号認定と2号許可（旧43条但し書き）の違い｜再建築できる条件
→ 位置指定道路の持分なし・通行権トラブル｜売れる？調べ方と対処法

再建築不可のまま売る5つの売却先と価格の考え方

この章の結論は、「売る相手を変えれば売れる。ただし価格は下がる前提で、複数の相手を比べる」です。

再建築不可の土地を買う相手は、大きく5つです。

「相場の何割」という数字は、土地の条件で大きく変わるためあえて書きません。
その代わり、価格が下がる理由をきちんと説明します。

最初に声をかけるべきは隣地所有者

まず隣の人に声をかけてください。
理由は、隣の人にとってだけ、あなたの土地は「再建築できる土地」だからです。

隣地と合わせれば間口が広がり、全体が普通の土地になります。
だから隣の人は、ほかの誰よりも高い価格を出せる可能性があります。

窓口でも、「隣の畑の人が買ってくれて、思ったより良い値段だった」という報告を何度も受けました。
お金もかからないので、最初に試す価値があります。

買取業者の仕組みと価格が下がる理由

訳あり物件の専門買取業者は、あなたの土地を買い取ったあと、自分たちで43条許可を取ったり、隣地と交渉したりして、土地を再生してから売ります。

その手間、期間、失敗するリスクを業者が引き受ける。
だから買取価格は、再生後の価格からそれらを差し引いた額になります。

安いのには理由があるのです。

そしてもう一つ大事なことがあります。
再生できるかどうかの見立ては、業者ごとに違います。

ある業者は「うちでは再生できないから安く」、別の業者は「隣地と話がつきそうだから高く」と査定します。
同じ土地でも、業者によって価格が大きく変わるのが再建築不可の特徴です。

一般仲介で売れる例外パターン

普通の仲介でも売れる土地があります。

都市部で、駐車場や資材置き場、家庭菜園としての需要がある土地です。
建物を建てないなら、接道義務は関係ないからです。

また、今の建物が使える状態で、賃貸需要のある地域なら、投資家が「貸家として持つ」目的で買うこともあります。

ただし、こうした買い手を探すには時間がかかります。
「1年以上かかっても、少しでも高く」という方向けです。

前面道路が私道で、持分を持っていない土地は、売却時に別の問題が加わります。該当する方はこちらを先にお読みください。
→ 私道に接する土地の注意点｜持分なし私道は売れる？

売らずに持ち続けるとどうなるか（放置のリスク）

この章の結論は、「とりあえず放置」が一番高くつく、です。

理由を3つ挙げます。

「親が亡くなって10年、そのままにしていた」という人もいました。
そのころには建物は使えず、解体費だけがかかる土地になっています。

相続土地国庫帰属制度は使えるのか

ポン吉

「国に引き取ってもらえないの？」

2023年4月に始まった相続土地国庫帰属制度は、相続した土地を国に引き取ってもらう仕組みです。
ただし、条件が厳しいです。

承認されると、負担金として原則20万円を納めます（同法第10条、同法施行令第4条）面積や地目によっては、もっと高くなります。

解体費と負担金を払ってタダで手放す制度なので、「売れるなら売る」方が有利です。
本当の最後の手段として覚えておいてください。

再建築不可の土地を売るときの注意点と流れ

この章の結論は、「隠さず、正確に伝えることが、自分を守る一番の方法」です。

　売却の流れは、おおむね次の通りです。

注意点は3つです
（ここは専門家にお願いするとこですが一応）

1つ目は、契約不適合責任です。
民法第562条から第564条により、売った土地が契約の内容と違っていた場合、買主から修理や減額、解除を求められます。
再建築不可であることを伝えずに売ると、後で大きなトラブルになります。

2つ目は、重要事項説明です。
不動産会社が仲介する場合、宅地建物取引業法第35条第1項第2号により、接道など法令上の制限を買主に説明する義務があります。
役所で調べた内容を、そのまま不動産会社に渡してください。

3つ目は、境界です。
隣地との境界が不明だと、買主も業者も価格を下げます。
古い境界標があるか、まず現地で確認してください。

複数業者に査定を出すべき理由

前の章でも触れましたが、大切なので繰り返します。

再建築不可の土地は、業者の再生ノウハウによって価格が変わります。
1社だけの査定は、その1社の「できること」の範囲でしか価格がつきません。

窓口で「1社の言い値で売ったあとに、もっと高く買う業者があったと知った」という後悔声もきいたことがあります。
複数に出すだけで、この後悔は防げます。

\迷っているなら、無料査定で一歩だけ/

『相談だけでも大丈夫』

→ 申し込む前に、ワケガイの仕組み・評判・注意点を確認したい方はこちら

まとめ：再建築不可は「売れない」ではなく「売り方が違う」

• 再建築不可でも売れる。普通の仲介が向かないだけ
• 接道義務は「幅4m以上の道路に2m以上」。根拠は建築基準法第43条第1項
• 不動産会社の判定をうのみにせず、役所で道路種別を確認する
• 2項道路、位置指定道路、43条許可の見落としで再建築できた例は多い
• 再建築可能化はセットバック、隣地取得、43条2項、位置指定道路の4つ
• 難しければ、隣地所有者、専門買取業者の順に声をかける
• 業者ごとに価格差が大きいので、必ず複数に査定を出す
• 放置すると固定資産税の軽減が外れ、建物は傷み、選択肢が減る

今日できる一手は、役所への電話予約と、複数業者への無料査定の申し込みです。
どちらも無料で、どちらもあなたの土地の「本当の価値」を教えてくれます。

コン道先生

コンドウ先生

「この土地、道路に接していないですよね?」— それを判定する側にいました。 はじめまして、「土地のトリセツ」の運営者です。長年、建築行政の窓口で道路や土地の相談を受けてきました。相談に来るのは一般の方だけでなく、不動産会社の営業担当や建築士といったプロたち。物件の運命を分ける判断が役所の中でどう行われているかを、実務として見てきました。 その中で気づいたのは、「売れない」と言われた土地の多くは、本当に無理なのではなく「その業者が扱えないだけ」だということ。理由が分かれば、出口はあります。 二級建築士・宅地建物取引士・2級FP技能士として、建てられるか・売れるか・お金はどうなるかを、ひとつの土地に対してまとめてお伝えします。