43条2項1号認定と2号許可（旧43条但し書き）の違い｜再建築できる条件

ゴウ不動産

「前の道は43条2項2号の許可が必要な通路です」
「原則、再建築不可ですね」

不動産会社や役所でこう言われて、頭が真っ白になった方は少なくありません。

相続した実家を売ろうとしただけなのに、聞いたこともない条文の番号を告げられる。 不安になって当然です。

コン道先生

「結論、条件を満たせば再建築できます」

この記事で分かることは次の4つです。

• 43条2項2号許可（旧43条但し書き）の意味
• 43条2項1号認定との違い
• 自分の土地で再建築できるかを調べる方法
• 再建築が難しいときの売り方

専門用語はその都度かみくだいて説明します。 順番に読めば、次に何をすればいいかが分かるようにしました。

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この記事を書いている人

コン道先生

・接道、再建築等の相談を行政窓口で経験
・不動産会社や建築士から質問される側
・建築士、宅建、FP2級の資格取得

認定・許可が難しい場合の売却方法は、再建築不可の売却完全ガイド｜調べ方・再建築の可能性・5つの売却法にまとめています。

結論：43条2項2号許可の土地は、条件を満たせば再建築できる

43条2項の土地は「原則は建てられない。ただし例外の手続きを通れば建てられる」土地です。

「再建築不可」と言い切られた場合でも、多くはこの「原則」の部分だけを伝えられています。

接道義務とは（幅4mの道路に2m以上接するルール）

建物を建てる土地には、守るべき基本ルールがあります。

「建築基準法上の道路に、敷地が2m以上接していること」

これを接道義務といいます（建築基準法43条1項）。

建築基準法上の道路とは、法律が「道路」と認めた幅4m以上の道などのことです（同法42条）。

なぜこんなルールがあるのか。 理由は単純で、火事や急病のときに消防車や救急車が近づけて、住む人が逃げられるようにするためです。

なお、このルールが適用されるのは都市計画区域と準都市計画区域の中だけです（同法41条の2）。

\基準法道路についてのい詳細はこちら/

あわせて読みたい

接道義務とは？例外・2m未満・満たさない土地の見分け方

43条2項は接道義務の「例外ルート」

見た目は普通の道でも、法律上は「道路」と認められていない道があります。

昔からある路地。 農道。 私有の通路。

こうした道にしか接していない土地は、接道義務を満たせません。

ただ、実際にはその道で長年暮らしてきた家がたくさんあります。 一律に「建て替え禁止」では、住む人が困ります。

そこで用意されているのが43条2項です。

「法律上の道路ではないが、安全面で問題がないと認められれば建ててよい」

この例外には、入口が2つあります。

• 1号認定（43条2項1号）
• 2号許可（43条2項2号）

違いは次の章で説明します。

「許可通路」は道路の種類ではない

ここが一番大事なところです。

「43条2項2号の許可通路」「但し書き道路」という言葉をよく聞きます。 しかし、法律にそういう種類の道路があるわけではありません。

許可は「道」に対して出るのではありません。 「その土地に建てる、その建物の計画」に対して、1件ごとに出ます。

つまり、こういうことです。

• 過去に許可を取って建てた家でも、建て替えるときはもう一度許可が要る
• お隣が許可を取れたからといって、自分も取れるとは限らない

埼玉県も公式サイトで、許可は道に対してではなく建築計画に対して行うもので、同じ通路沿いに許可を受けた建物があっても許可されるとは限らない、と説明しています。

ポン吉

「お隣は去年建て替えたで、確認申請してもいいですよね？」

コン道先生

「確認申請の前に許可をとる必要があります」

お隣の計画と、あなたの土地の条件が同じかどうかを、改めて確認する必要があります。

次の一手は、自分の土地の条件を正確に知ることです。 調べ方は後半でまとめます。

43条2項1号認定と2号許可の違いは「審査会の同意」と「対象の広さ」

結論です。 1号認定は手続きが軽い代わりに対象が限られます。 2号許可は対象が広い代わりに、建築審査会の同意が必要です。

建築審査会とは、自治体に置かれた専門家の会議のことです（建築基準法78条）。 例外を認めてよいかを、第三者の目で確認します。

旧43条但し書きから今の制度へ

以前は「43条1項ただし書き許可」という1つの制度でした。 「但し書き道路」という呼び名はここから来ています。

平成30年の法改正（平成30年法律第67号、同年9月25日施行）で、この制度が2つに分かれました。

• 定型的で安全性が確認しやすいもの → 1号認定
• それ以外 → 2号許可

古い書類や重要事項説明書に「43条但し書き」と書かれていても、今の43条2項と同じ話です。 別の問題が増えたわけではありません。

1号認定：幅4m以上の道に接する場合の簡易ルート

1号認定の対象になる道は、次のどちらかです（建築基準法施行規則10条の3第1項）。

• 農道など、公共の用に使われている道
• 位置指定道路の基準（建築基準法施行令144条の4第1項）に合う道
  ※この２つ目の条件での認定はハードルが高め

どちらも幅4m以上で、敷地が2m以上接していることが前提です。

位置指定道路とは、私道を役所に申請して「法律上の道路」として指定してもらった道のことです。

1号認定の特徴は、建築審査会の同意が要らないことです。
その分、手続きが早く進みます。

対象となる建物は、令和5年12月13日施行の省令改正（令和5年国土交通省令第93号）で広がりました。

改正前は「延べ面積200平方メートル以内の一戸建て住宅」に限られていました。

改正後の扱いについて、たとえば岡山市は次のように案内しています。

• 公共の道に接する敷地：延べ面積500平方メートル以内で、劇場や集会場など以外の用途
• 位置指定の基準に合う道に接する敷地：延べ面積500平方メートル以内の一戸建て住宅、兼用住宅、長屋

ただし、実際の認定基準は自治体ごとに定められています。 国の改正後も、独自の条件を設けている自治体があります。

ネット上には改正前の情報のままの記事も多いので、必ず地元の窓口で最新の基準を確認してください。

2号許可：それ以外をカバーする個別審査ルート

1号認定に当てはまらないものは、2号許可の対象です。

幅が4mに足りない通路に接する土地は、基本的にこちらになります。 住宅地でのご相談の多くは、この2号許可です。

2号許可は次の2段階で判断されます。

• 特定行政庁が、交通・安全・防火・衛生の面で支障がないと認める
• そのうえで、建築審査会の同意を得る

特定行政庁とは、建築の許可を出す権限を持つ自治体（都道府県や市）のことです。

比較表でひと目で確認

窓口でよくある相談は、「うちは認定と許可のどちらですか」というものです。

これは通路の幅と種類でほぼ決まります。 まずは前の道の幅を、メジャーで測ってみてください。 それが次の一手になります。

43条2項2号許可が下りる条件

結論です。 国の基準は3つの類型だけで、実際の合否を分けるのは自治体ごとの細かい基準です。

国が定める3つの類型

建築基準法施行規則10条の3第4項は、2号許可の対象を次の3つとしています。

• 敷地の周囲に、公園や緑地、広場などの広い空地がある
• 幅4m以上の農道など、公共の道に2m以上接している
• 避難と通行の安全に十分な幅の通路で、道路に通じるものに有効に接している

住宅地でのご相談のほとんどは、3つ目の「通路型」です。

条文は「十分な幅」としか書いていません。 何mなら十分かは、自治体の基準に任されています。

包括同意基準と個別審査の違い

2号許可には、実務上2つの進み方があります。

1つ目は、包括同意基準（審査会なし）に当てはまる場合です。

包括同意基準とは、よくあるパターンについて、建築審査会があらかじめ「この条件を満たすなら同意する」と決めてある基準のことです。

埼玉県も、一定の基準を満たす建物は一括して審査会の同意を得ており、事務処理を早くしていると案内しています。

これに当てはまれば、審査会の開催を待たずに進められます。 結果の見通しも立てやすくなります。

2つ目は、個別審査です。

包括同意基準から外れる場合は、1件ずつ審査会にかけられます。 審査会の開催日に合わせるため、時間がかかります。 結果も事前には読みにくくなります。

基準の名前と中身は自治体によって異なります。 「一括同意基準」「提案基準」などと呼ぶ自治体もあります。

コン道先生

「窓口経験から言うと、同じ通路を利用する隣地の家が近年建て替えを行なっている場合は、審査会不要の方に持って行きやすいです」

窓口の担当者は、相談を受けるとまずこの基準と照らし合わせます。 ですから、最初に聞くべきことは決まっています。

「包括同意基準に当てはまりそうですか」

この一言で、その後の難しさがおおよそ分かります。

コン道先生

「審査会は、おそらく１ヶ月に１回程度。タイミングによっては許可まで２ヵ月弱かかる可能性もあります。」

自治体基準でよく求められる条件

内容は自治体によって異なりますが、よく見られる条件は次のとおりです。

この中で最大のハードルは、通路所有者の同意です。

通路が複数人の共有だったり、所有者が亡くなって相続登記がされていなかったりすると、同意書を集めるだけで何か月もかかります。

次の一手は、通路の登記事項証明書を法務局で取ることです。 誰の名義かを先に確認しておけば、窓口での相談が一気に具体的になります。

43条2項2号許可が下りない、または難航する5つのケース

結論です。 許可が止まる原因は、ほぼ次の5つに集約されます。 どれも事前に確認でき、対処の道があります。

1. 通路の所有者が不明、または同意が取れない

もっとも多いケースです。

登記名義人が故人のまま。 共有者の一部と連絡が取れない。 近所付き合いのこじれで判を押してもらえない。

対処: 自治体によっては、同意が全員分そろわない場合の扱いを定めています。あきらめる前に、窓口で「同意が取れない人がいる場合の取り扱い」を確認してください。

2. 通路の幅が基準に足りない

基準の幅に届かない場合、包括同意基準から外れます。

対処: 個別審査の余地があるかを窓口で確認します。塀の撤去や敷地の後退で幅を確保できる場合もあります。

3. 敷地が安全と認められない箇所にあること

ここは知らない人は多いと思いますが、原則、危険な場所にある敷地には許可が出ない可能があります。審査会に出す前におそらく止められるでしょう。

例えば、崖や高さ２m以上法面付近にある土地やすでに敷地内にある違法の高さのブロック塀など。

対処: 安全である整理やまずブロックを撤去するなどのステップが必要になるかもしれません。

4. 分筆などで新たに接道を失った土地

もともと接道していた土地を分けた結果、奥の土地が接道しなくなったケースです。

救済の対象を「法改正の時点ですでに接道していなかった土地」に限る自治体があります。 たとえば名古屋市は、1号認定を原則として平成11年5月1日時点で接道要件を満たしていない土地に限り、分筆などで新たに不接道となった土地には原則適用しないとしています。

対処: いつから今の形の土地なのかを、登記の履歴で確認します。

5. 共同住宅や店舗など、基準の対象外の用途

包括同意基準は、専用住宅を前提にしていることが多いです。 アパートや店舗への建て替えは、ハードルが上がります。

対処: 同じ用途、同じ規模での建て替えを基本に考えます。

窓口でよくあるのは、設計や契約が進んだ後に初めて相談に来られるケースです。

順番が逆です。 許可の見通しを先に確かめてから、お金のかかる話を進めてください。

自分の土地で再建築できるか：役所での調べ方

結論です。 建築行政の窓口に、資料を持って直接行くのが一番早くて正確です。

個別の土地の判断は、電話では答えてもらえないことが多いです。 図面を見ないと判断できないからです。

行く窓口と持ち物

窓口は、市役所や県の出先機関の建築指導課などです。 名称は自治体によって異なります。 「建築基準法の道路の相談をしたい」と伝えれば案内してもらえます。

持ち物は次のとおりです。

写真は、通路の入口、通路の全体、敷地との境目の3か所を撮っておくと話が早く進みます。

窓口で聞く5つの質問

そのまま読み上げて大丈夫です。

1. この土地の前の道は、建築基準法上どういう扱いですか
2. 建て替える場合、43条2項の1号認定と2号許可のどちらになりますか
3. 包括同意基準に当てはまりそうですか
4. この土地や同じ通路沿いで、過去に許可や認定が出た記録はありますか
5. 同意書が必要な場合、誰の同意が必要ですか

聞いた内容は、日付と担当者名と一緒にメモしてください。 売却するときにも、買主への説明材料になります。

※基本的にこのレベルに来ると、土地家屋調査士や建築士、行政書士などに依頼している人が多いです。

過去の許可を調べる

今ある建物が許可を受けて建てられたかどうかは、建築計画概要書で確認できることがあります。

建築計画概要書とは、建築確認のときに出された計画の要約で、窓口で閲覧できる書類です。

過去に許可の実績があれば、強い参考材料になります。 ただし、次も必ず許可されるという保証ではありません。 基準は改正されることがあるからです。

43条2項2号許可の申請の流れ、期間、費用

結論です。 許可の申請は建築確認の前に行います。 実際の手続きは、設計を頼む建築士が進めるのが一般的です。

流れは次のとおりです。

1. 窓口での事前相談
2. 通路所有者などの同意書集め
3. 許可（または認定）の申請
4. 建築審査会の同意（2号許可の場合）
5. 許可（または認定）
6. 建築確認の申請
7. 着工

期間は、包括同意基準に当てはまるかどうかで大きく変わります。

個別審査になると、審査会の開催日を待つことになります。 開催の頻度は自治体によって異なるので、事前相談で次回の日程を確認してください。

費用は大きく3つです。

• 申請手数料（自治体の手数料条例で決まる）
• 建築士への報酬（図面や申請書の作成）
• 同意書集めや測量にかかる実費

金額は自治体や依頼先で変わります。 手数料は自治体の公式サイトに載っていることが多いので、「自治体名 43条2項 手数料」で検索してみてください。

窓口でよくある相談が、「許可は自分で取れますか」というものです。

コン道先生

「制度上は本人でも申請できます。 ただ、配置図などの図面が必要なので、建て替えを頼む建築士や工務店に任せるのが現実的です。」

次の一手は、依頼先を決めるときに「43条2項の許可申請の経験はありますか」と聞くことです。

43条2項2号許可の土地を売却するときに知っておくこと

結論、 この土地は「売れない土地」ではなく、「買い手が限られる土地」です。 買い手に合った売り方を選べば、手放せます。

値段が下がる3つの理由

1つ目は、次の建て替えで許可が出る保証がないことです。 買う側から見ると、これが最大の不安材料です。

2つ目は、住宅ローンが通りにくいことです。 金融機関は担保としての評価を低く見る傾向があります。 現金で買える人に買い手が絞られます。

3つ目は、重要事項説明の対象になることです。

不動産会社は売買契約の前に、建築基準法の制限を買主に説明する義務があります
（宅地建物取引業法35条1項2号、同法施行令3条）。

「再建築には許可が必要で、許可が出ない可能性もある」と説明されるので、一般の買主は慎重になります。

窓口にも、買主側の不動産会社から「この土地は許可が出ますか」という問い合わせがよく来ます。

窓口の答えは決まっています。 「具体的な計画を見ないと判断できません」

これが、一般の仲介で話が進みにくい理由です。

コン道先生

「各不動産でやり方は異なると思いますが、許可が取れたなかった場合は契約解消という条件を入れるとこも多いみたいです。これをどうあなたは捉えるかです」

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売り方は3つ

隣地の所有者は、実は有力な買い手です。 あなたの土地を買えば、自分の敷地が広がり、接道の条件が良くなることがあるからです。

一方で、次のような方は専門の買取業者に向いています。

専門の買取業者は、許可の見通しや同意書の交渉も含めて、自社でリスクを引き受ける前提で値段を出します。

査定を取ると、許可が取れるか分からない今の状態のままで、いくらになるのかが分かります。 手間をかけて許可を目指すか、そのまま手放すかを、金額で比べられるようになります。

査定は無料で、金額を見てから断ることもできます。

再建築できる土地に変える3つの方法

結論です。 毎回許可を取る土地から、普通に建てられる土地に変える方法もあります。 ただし、どれも費用と関係者の合意が必要です。

1. 隣地の一部を取得して、2mの接道を確保する

法律上の道路に面した隣地の一部を買い、自分の敷地が道路に2m以上接する形にします。

実現すれば、43条2項の手続きそのものが要らなくなります。

2. 通路を位置指定道路にする

通路を整備して、役所から道路の位置の指定を受ける方法です（建築基準法42条1項5号）。

指定されれば、通路は法律上の道路になります。

ただし、幅4m以上の確保や、関係する所有者全員の承諾が必要です。 通路沿いの家すべてに関わる話になります。

\位置指定道路の詳細はこちらからどうぞ/

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位置指定道路の持分なし・通行権トラブル！売れる？調べ方と対処法

3. 通路の所有者と協定を結び、許可基準を満たす状態にしておく

通行と将来の後退について、所有者全員で協定書を作っておく方法です。

許可が不要になるわけではありません。 ただ、次の建て替えや売却のときに「同意はすでにそろっている」と示せます。 買い手の不安が減り、値段にも良い影響があります。

窓口でよくある相談は、「通路沿いのみんなで話し合いたいが、何から始めればいいか」というものです。

まず、通路沿いの1軒が窓口で基準を確認する。 その資料を持って近所に声をかける。 この順番が一番スムーズです。

費用や人間関係の面で難しいと感じたら、現状のまま売る判断も間違いではありません。

43条2項についてよくある質問

43条2項2号許可の土地は、買わない方がいいですか

一概には言えません。 包括同意基準に当てはまり、通路所有者の同意がそろっている土地なら、リスクは小さくなります。 購入前に、買主自身が窓口で確認することをおすすめします。

許可は一度取れば、ずっと有効ですか

いいえ。 許可は建築計画ごとに出されます。 建て替えや増築のたびに、改めて手続きが必要です。

埼玉県は、建築確認が不要な10平方メートル以内の増築であっても、認定や許可の手続きは必要だと案内しています。

リフォームなら許可は要りませんか

内装の張り替えなど、建築確認が不要な工事であれば、通常は43条2項の手続きも不要です。

ただし、2025年4月の建築基準法改正で、木造2階建て住宅などの大規模な修繕や模様替えにも建築確認が必要になりました。

骨組みまで手を入れるような大がかりなリフォームは、事前に窓口か建築士に確認してください。

但し書き道路と2項道路は同じものですか

別のものです。

2項道路（42条2項道路）は、幅4m未満でも法律上の道路として扱われる道です。 後退（セットバック）をすれば、許可なしで建てられます。

但し書き道路は、法律上の道路ではない通路の通称です。 建てるたびに、43条2項の認定か許可が必要です。

名前が似ているので、不動産会社の説明を聞くときは、どちらの話かを必ず確認してください。

まとめ

• 43条2項2号許可（旧43条但し書き）の土地は、条件を満たせば再建築できる
• 許可は道ではなく建物の計画ごとに出る。建て替えのたびに必要
• 幅4m以上の道なら、審査会の同意が不要な43条2項1号認定の可能性がある
• 合否を分けるのは自治体の基準。まず窓口で「包括同意基準に当てはまるか」を聞く
• 最大のハードルは通路所有者の同意。先に通路の登記を確認する
• 売却は、仲介、隣地、専門買取の3つから、自分の事情に合うものを選ぶ

最初の一歩は2つです。

役所の窓口で、自分の土地の条件を確かめること。 そして、今の状態でいくらになるのかを知っておくこと。

この2つがそろえば、建て替えるか、手放すかを、落ち着いて決められます。

役所での確認と並行して査定を取っておけば、手間をかける価値があるかどうかを、具体的な金額で判断できます。

コン道先生

コンドウ先生

「この土地、道路に接していないですよね?」— それを判定する側にいました。 はじめまして、「土地のトリセツ」の運営者です。長年、建築行政の窓口で道路や土地の相談を受けてきました。相談に来るのは一般の方だけでなく、不動産会社の営業担当や建築士といったプロたち。物件の運命を分ける判断が役所の中でどう行われているかを、実務として見てきました。 その中で気づいたのは、「売れない」と言われた土地の多くは、本当に無理なのではなく「その業者が扱えないだけ」だということ。理由が分かれば、出口はあります。 二級建築士・宅地建物取引士・2級FP技能士として、建てられるか・売れるか・お金はどうなるかを、ひとつの土地に対してまとめてお伝えします。