市街化調整区域の家・土地を売る完全ガイド｜売れる相手と許可の話

ポン吉

「相続した実家の土地が市街化調整区域だと分かり、不動産会社に相談したらここは売れません、値段がつきませんと言われた。」

そんなご相談を、私は建築行政の窓口で何度も受けてきました。

先に結論

市街化調整区域の家や土地は、売れないのではありません。

「売れる相手が限られている」

相手を間違えて声をかけているから、断られる。それだけのことが多いのです。

読み終えるころには、自分の土地が「誰に売れるのか」が分かり、今日やるべき一手がはっきりします。

この記事を書いている人

コン道先生

・接道、再建築等の相談を行政窓口で経験
・不動産会社や建築士から質問される側
・建築士、宅建、FP2級の資格取得

結論：市街化調整区域の家・土地は「売れる相手」が決まっている

市街化調整区域の土地が売りにくい理由は、たった一つです。

買った人が、そこに家を建てられない（建て替えられない）可能性があるからです。

市街化調整区域とは、都市計画法という法律で「市街化を抑える区域」と決められた場所のことです（都市計画法7条）。

ここでは原則として、新しく家を建てることが制限されています（都市計画法29条・43条）。

だから一般の買主は、ローンを組んで買っても将来建て替えられないかもしれない土地には手を出しません。

ただし、裏を返せばこういうことです。

この2種類の相手になら、売れます。

市街化調整区域の売却とは、値段を下げる作業ではなく「買える資格のある相手を探す作業」なのです。

不動産会社が「売れない」と言う本当の理由

不動産会社が市街化調整区域の物件を断る理由は、土地に価値がないからではありません。会社側の事情が3つあります。

つまり「うちでは割に合わない」という意味で「売れません」と言っているケースがほとんどです。

ここを勘違いして「価値ゼロなんだ」とあきらめてしまう方が、本当に多い。

断られたのは、あなたの土地の価値がゼロだからではありません。

窓口でよくある相談「相続した実家、建て替えできますか？」

でも、これこそが市街化調整区域の本質です。

コン道先生

「同じ土地でも、住む人によって建てられる、建てられないの答えが変わります。」

その土地を相続したお子さんなら建て替えられる。でも、まったく関係のない第三者が買って建てようとすると許可が下りない。そういうことが普通に起きます。

売却も同じです。土地を見るだけでは答えは出ません。
「誰に売るか」で、売れるかどうかが決まります。

まず確認：あなたの土地は本当に市街化調整区域？3つの前提チェック

売り方を考える前に、役所で確認しておくべき情報が3つあります。

この3つが分かると、売れる相手がほぼ絞り込めます。

調べ方そのものは、別の記事で手順をまとめています。都市計画図の見方から窓口での聞き方まで書いていますので、まだ確認していない方はこちらからどうぞ。

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市街化調整区域・用途地域の調べ方｜都市計画図の見方を元職員が解説

ここでは「なぜその3つが重要なのか」に絞って説明します。

なお、どの課が担当するかは自治体によって異なります。

多くは「都市計画課」「建築指導課」「開発指導課」といった名前の課ですが、受付で「市街化調整区域の建築制限について聞きたい」と伝えれば案内してもらえます。

「線引き日」で運命が分かれる

線引きとは、その自治体が市街化区域と市街化調整区域の境界線を初めて引いた日のことです。

線引きより前から宅地として使われていた土地は、後から規制がかかった土地です。そのため、線引き後に新しくできた土地より、建て替えや売却の道が残されていることが多くなります。

線引きの年月日は自治体ごとに違います。昭和40年代から50年代にかけて行われた都市が多いですが、必ず自分の自治体で確認してください。

コン道先生

『かつては「既存宅地」という制度があり、線引き前からの宅地は比較的自由に建てられました。この制度は平成13年に廃止され、今は自治体ごとの条例や基準で個別に判断されます（都市計画法34条11号・12号など）』

「昔は既存宅地だったから大丈夫」は、今は通用しないと考えてください。

今の建物が「誰向けの許可」で建っているか

市街化調整区域に建っている家には、必ず何かしらの理由（許可）があります。代表的なものは次の3つです。

このうち農家住宅と分家住宅は、「その人だから建ててよい」という属人的な許可です。

属人的とは、土地ではなく人に紐づいているという意味です。つまり、無関係の第三者が買っても、そのまま住めるとは限りません。

コン道先生

『建築計画概要書とは、建物を建てるときに役所へ出した書類の概要で、多くの自治体で閲覧できます。そこに許可の情報が書かれていることがあります。』

分家住宅の売却については、用途変更許可の条件や申請の流れまで別記事で詳しく書いています。ご自宅が分家住宅かもしれない方は、こちらを先に読んでください。

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分家住宅は売却できる？第三者に売る条件と用途変更の手順

売れる相手5パターン｜建てられる人・建てなくていい人

ここからが本題です。市街化調整区域の家・土地が売れる相手は、大きく5パターンに分かれます。

価格の欄は目安の傾向です。実際の金額は土地の場所・広さ・許可の見込みで大きく変わります。

パターン①②③：家を建てる・住む前提で売る

この3つは「買った人がその家に住む、または建て替える」前提の売り方です。

鍵になるのは、都市計画法43条の許可です。

市街化調整区域で建物を新築・改築したり、使い方（用途）を変えたりするには、知事または市長の許可が必要です（都市計画法43条1項）。

その許可の基準は、法律の施行令（都市計画法施行令36条）と、各自治体の条例や開発審査会の基準で決まります。つまり、自治体によって通りやすさが違います。

パターン④：建物を建てない用途なら許可のハードルが下がる

意外と知られていないのが、この出口です。

都市計画法の開発許可や建築許可は、「建物を建てること」を前提にした規制です（都市計画法4条12項・29条・43条）。

そのため、建物を建てない使い方なら、都市計画法の許可は原則として不要です。

こうした用途で土地を探している事業者には、市街化調整区域の土地でも需要があります。

ただし、注意点が2つあります。

都市計画法と農地法は別の法律です。「建物を建てないから自由に使える」とはなりません。農地が混ざっている方は、後述の農地のステップも読んでください。

パターン⑤：買取業者という現実的な選択肢

ここまで読んで「①から④は自分には難しそうだ」と感じた方も多いと思います。

正直に言えば、その感覚は正しいです。

隣地への打診も、許可の見込みを立てる作業も、事業者を探す作業も、一般の方が一人でやるには時間と知識が必要です。

そこで現実的な選択肢になるのが、訳あり物件専門の買取業者です。

買取業者は、許可の見込みを自分たちで調べ、再販先（農家、事業者、別の投資家など）のルートを持っています。だから一般の不動産会社が断る土地でも、値段をつけられます。

もちろん、価格は①から③で売るより低めになるのが普通です。

それでも「時間と手間を金額と交換する」と考えれば、相続した土地を何年も持ち続けて固定資産税と管理の負担を払い続けるより、合理的な場面は多いです。

まず無料査定を出してみると、自分の土地に「値段がつくのか」「いくらなのか」が分かり、①から④と比べる判断材料になります。

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買取業者の仕組みが気になる方は、申し込む前にこちらも確認しておくと安心です。

→ ワケガイの評判・口コミ|建築士×宅建士が仕組みを解説

市街化調整区域の売却価格の目安と
「安くなる3つの理由」

市街化調整区域の土地は、近くの市街化区域の土地より価格が大きく下がるのが一般的です。

「何割くらい」とよく聞かれますが、私は数字で断言しません。許可の見込みがある土地とない土地では、同じ地域でも何倍も差がつくからです。

価格が安くなる理由は、次の3つです。

コン道先生

『逆に言うと、「許可の見込みが立っている」「建物を建てない用途で使える」「隣地が欲しがっている」といった条件がそろうと、価格は上がります』

たとえば、同じ集落に並ぶ2つの土地があったとします。

一方は線引き前からの宅地で、築年数の経った家があり、第三者への用途変更許可の見込みが立つ土地。もう一方は線引き後に分家住宅として建てられ、まだ年数が浅く、第三者が住むための許可が下りにくい土地。

見た目はほとんど同じでも、前者には一般の買主がつく可能性があり、後者は親族か買取業者にしか売れません。この差が、そのまま価格の差になります。

つまり、市街化調整区域の価格を決めるのは土地の広さや形より、「許可の見込み」です。

査定額が低いと感じたときは、「どのパターンの相手を想定した金額か」を業者に聞いてみてください。それだけで、その業者の本気度が分かります。

固定資産税評価額と実際の売値は別物

「固定資産税の評価額はこんなに高いのに、なぜ売値はこんなに安いのか」という疑問を持つ方は多いです。

固定資産税評価額は、税金を計算するための基準です。売れる値段ではありません。

市街化調整区域の宅地は、評価額が実際の取引価格より高く見えることがあります。評価は制度上の計算で決まる一方、売値は「買う人がいるかどうか」で決まるからです。

評価額を基準に「安すぎる」と判断して売り時を逃すより、実際に査定を取って市場の値段を知るほうが、結果として損をしにくいと私は考えています。

売却の流れ6ステップ｜役所確認から引き渡しまで

市街化調整区域の家・土地を売る流れは、次の6ステップです。

ステップ1と2は、この記事の前半で説明した内容です。役所に行くときは、登記事項証明書（登記簿）か固定資産税の納税通知書を持っていくと、地番がすぐ分かるので話が早いです。

道路の種別も同時に確認しておくと、後の調査が一度で済みます。市街化調整区域の土地は、道路の条件でも建てられるかどうかが変わるからです。

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道路種別を役所で調べる方法｜再建築できる？許可が要る？の見分け方

ステップ3で相手を決めたら、ステップ4は相手に合わせて動きます。買取業者なら無料査定、隣地なら直接の打診、事業者なら仲介会社経由が一般的です。

ステップ5の許可申請は、相手によって要否が変わります。用途変更許可の具体的な流れと費用は、分家住宅の記事にまとめています。

ステップ6の契約では、不動産会社が重要事項説明で「市街化調整区域であること」「建築の制限があること」を必ず説明します（宅地建物取引業法35条1項2号）。

これは買主を守るためのルールですが、売主にとっても「後から聞いていないと言われない」ための防波堤になります。

窓口でよくある相談「この土地に家が建つか、一筆書いてほしい」

役所が出せるのは、「この土地は市街化調整区域です」といった事実の証明です。「家が建てられます」という将来の判断を、申請も出ていない段階で保証することはできません。

建てられるかどうかは、誰が、どんな建物を、どんな理由で建てるかを審査して初めて決まります（都市計画法43条）。

ですから、売主としてできる準備は「建てられる証明を取ること」ではなく、「審査で見られる情報をそろえておくこと」です。区域、線引き日、今の建物の許可の種類、地目、道路。この5点がそろっていれば、買主側も判断しやすくなります。

農地が混ざっている場合の追加手続き

相続した実家の敷地には、家の横に畑がついていることがよくあります。

登記上の地目が田や畑なら、その部分は農地法の対象です。

どちらも農業委員会が窓口です。市街化調整区域の農地は転用が認められにくい傾向があり、許可が下りるかどうかは土地の状況と自治体の判断によります。

宅地部分と農地部分で「売れる相手」が変わることもあるため、地目の確認はステップ2で必ず済ませてください。

買取業者に断られた・値段がつかない時の出口

複数の業者に声をかけても断られた。査定額がゼロ円に近かった。そういうときも、まだ手はあります。

一つ目は単純ですが効果があります。買取業者ごとに得意な地域や再販ルートが違うため、1社で断られても別の会社では値段がつくことがあります。

相続土地国庫帰属制度は、相続した土地を国に引き取ってもらう制度です（相続土地国庫帰属法、令和5年4月施行）。

ただし、建物がある土地は引き取れないなど条件があり、申請時の審査手数料（土地1筆あたり1万4,000円）と、承認後の負担金（原則20万円、土地によってはそれ以上）がかかります。

お金を払って手放す制度なので、「値段がつかない土地を、これ以上持ち続けるコストと比べてどうか」という最後の手段として覚えておく程度でよいでしょう。

ここで、窓口に立っていたからこそ気づいた、少し残念な事実をお伝えします。

「不動産会社に断られたので役所に相談に来ました」という方は、ほとんどいませんでした。

おそらく、不動産会社で「売れません」と言われた時点で、あきらめてしまうからです。

でも、役所に来て区域や許可の種類を確認していれば、「この条件なら売れる相手がいる」と分かったはずの土地が、たくさんあったと思います。

一社に断られたら、それは「その会社では扱えない」という情報が一つ手に入っただけです。相手を変えて、もう一度だけ動いてみてください。

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よくある質問

不動産会社に「売れない」と言われました。本当に売れないか確かめる方法はありますか

あります。次の2つを試してください。

一つは、役所で「今の建物の許可の種類」と「線引き日」を確認することです。この2つが分かれば、この記事の5パターンのどれに当てはまるかが見えてきます。

もう一つは、市街化調整区域を専門に扱う買取業者に査定を出すことです。一般の不動産会社が断った土地に、専門業者が値段をつけることは珍しくありません。

「売れない」と言った会社が、市街化調整区域の売却経験が豊富だったかどうか。それを確かめるだけでも、答えは変わります。

市街化調整区域の家に住みながら売れますか

売れます。売買の手続き自体は市街化区域と同じです。

ただし、買主が用途変更許可を必要とする場合、許可が下りるまで契約を保留するか、許可を条件にした契約（停止条件付き契約）にするのが安全です。

建て替えできない家でも、リフォームはできますか

都市計画法43条の許可が必要なのは、新築・改築・用途変更です。

構造に手を加えない修繕や内装の工事は、都市計画法の許可は原則不要です。ただし、増築や建て替えに近い工事は許可や建築確認の対象になります。工事の規模によって扱いが変わるので、事前に建築指導課で確認してください。

売却に必要な許可は、売主と買主のどちらが取るのですか

これは窓口でも実際によく聞かれた質問です。

分家住宅などの用途変更許可は、今の所有者である売主が申請するのが一般的です。買主が新しく建物を建てる場合の建築許可は、建てる本人である買主が申請します。

どちらにしても、許可が下りる前に売買を完了させないことが大切です。許可が下りなかったときに、買主がその土地を使えなくなるからです。

将来、市街化区域に編入される可能性はありますか

自治体は数年ごとに区域区分の見直しを行いますが、個別の土地の事情で変更されることは、まずありません。

「いつか市街化区域になるかも」と待ち続けるより、今の条件で売れる相手を探すほうが現実的です。

まとめ：売れないのではなく「相手を間違えている」だけ

• 市街化調整区域の土地は、建てられる人・建てなくていい人には売れる
• 不動産会社の「売れない」は「うちでは割に合わない」という意味が多い
• 売る前に、区域・線引き日・許可の種類の3つを役所で確認する
• 売れる相手は、隣地・親族・許可が取れる第三者・建てない事業者・買取業者の5パターン
• 価格は許可の見込みで大きく変わるので、評価額ではなく査定で確かめる
• 役所は「家が建つ」という保証は出せない。情報をそろえることが売主の準備
• 一社に断られても、相手を変えればまだ道はある

最初の一歩は、役所で3つの前提を確認することと、自分の土地に「値段がつくか」を査定で確かめることです。

どちらも無料でできます。今日、どちらか一つだけでも動いてみてください。

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コン道先生

コンドウ先生

「この土地、道路に接していないですよね?」— それを判定する側にいました。 はじめまして、「土地のトリセツ」の運営者です。長年、建築行政の窓口で道路や土地の相談を受けてきました。相談に来るのは一般の方だけでなく、不動産会社の営業担当や建築士といったプロたち。物件の運命を分ける判断が役所の中でどう行われているかを、実務として見てきました。 その中で気づいたのは、「売れない」と言われた土地の多くは、本当に無理なのではなく「その業者が扱えないだけ」だということ。理由が分かれば、出口はあります。 二級建築士・宅地建物取引士・2級FP技能士として、建てられるか・売れるか・お金はどうなるかを、ひとつの土地に対してまとめてお伝えします。