位置指定道路の持分なし・通行権トラブル！売れる？調べ方と対処法

ゴウ不動産

「前の道路は位置指定道路ですね」

不動産会社や役所でそう言われて、何のことか分からないまま不安になっていませんか。

実家を相続したら、前の道が公道ではなく個人名義の私道だった。

ポン吉

「家を建てるなら、道を作らないといけないと言われた」

位置指定道路の相談は私も多く相談を受けてきましたが。窓口で最も多い相談のひとつです。

そして、正しく調べて書類を整えれば「売れる土地」に逆転できる可能性が大いにあります。

コン道先生

「私は、位置指定道路の審査および指定も行っていた立場なのでその目線からも伝えします」

この記事を書いている人

コン道先生

・接道、再建築等の相談を行政窓口で経験
・不動産会社や建築士から質問される側
・建築士、宅建、FP2級の資格取得

位置指定道路の問題で再建築できない場合の出口は、再建築不可の売却完全ガイド｜調べ方・再建築の可能性・5つの売却法にまとめています。

位置指定道路とは？一言でいうと
「役所が道路と認めた私道」

結論から言うと、位置指定道路とは「個人が所有する私道のうち、役所が建築基準法上の道路として位置を指定したもの」です。

土地の所有者は個人ですが、法律上は道路として扱われます。 だから、その道に面した土地には家が建てられます。

根拠は建築基準法42条1項5号です。 道路として位置の指定をするのは「特定行政庁」と呼ばれる市や県です。

公道・私道・位置指定道路の関係

まず言葉を整理します。

つまり位置指定道路は「私道」の中の1種類です。
なぜ私道なのに役所が関わるのか。

それは、建築基準法43条1項が「建物の敷地は、幅4m以上の道路に2m以上接していなければならない」と定めているからです。これを接道義務と呼びます。

昔の分譲地では、開発した業者が自分で道を作り、その道に面した区画を売りました。 そのままでは私道は「道路」ではないため、家が建ちません。

そこで、業者が役所に申請して「この私道を道路として扱ってください」と位置の指定を受けたのです。手続きは建築士よりも行政書士が多いイメージでした。

これが位置指定道路の成り立ちです。
昭和の分譲地に多いのはこのためです。

窓口でよくあるのは「前の道は舗装されて車も通るのに、私道と言われて驚いた」という相談です。 見た目では公道と区別がつきません。だからこそ、調べる必要があります。

位置指定道路になるための条件

位置指定道路には技術的な基準があります。 根拠は建築基準法施行令144条の4です。

簡単に言い換えると、次の通りです。

• 幅が4m以上あること（建築基準法42条1項）
• 両端が別の道路につながっていること
  （基本、基準法道路と接続）
• 行き止まりの場合は、長さ35m以内であること
• 35mを超える行き止まりなら、終わりと35mごとに車が方向転換できる広場があること
• 曲がり角や交差点には、2mの隅切り（角を斜めに切った部分）があること
• 砂利敷きなど、ぬかるまない構造であること
• 坂の勾配が12%以下で、階段状でないこと
• 側溝など、雨水を流す設備があること

ただし、市や県は条例でこの基準を厳しくしたり緩めたりできます（同条2項・3項）。 自治体によって細かい要件が異なるので、必ず地元の窓口で確認してください。

窓口で多いのは「うちの前の道は行き止まりで50mくらいあるが、指定されているのか」という相談です。 古い指定の中には、当時の基準で認められたものもあります。
指定図を見れば分かります。

開発道路や2項道路との違い

同じ私道でも、根拠となる条文が違うと扱いが変わります。 窓口で最も混同される部分なので、表で整理します。

役所の窓口で「何号道路ですか」と聞かれて答えられる人は多くありません。 この表を頭に入れておくだけで、相談がスムーズになります。

位置指定道路の調べ方
役所と法務局で確認する

結論から言うと、調べる場所は「役所」と「法務局」の2か所です。 そして最後に現地を自分の目で確認します。

役所で分かるのは「道路の種類」、法務局で分かるのは「道路の所有者と持分」です。 どちらか片方だけでは、売却の判断ができません。

「道路種別」と「指定図」を確認する

まず市役所に行きます。 担当課の名前は自治体によって異なりますが、「建築指導課」「建築住宅課」「道路相談窓口」などが多いです。

窓口で聞くことは3つです。

指定図には、道路の位置、幅、長さ、隅切りの形などが描かれています。

写しの交付には手数料がかかる自治体が多いです。
金額は自治体によって異なります。

持ち物は、土地の地番が分かるもの（固定資産税の納税通知書や登記事項証明書）です。

自治体によってはインターネットで道路種別を公開している場合もあります。 ただし、正式な回答は窓口で受け取ってください。

法務局で「公図」と「登記事項証明書」を取り、持分を確認する

次に法務局です。

ここで確認するのは、道路部分の土地が「誰のものか」です。
手順は次の通りです。

共有の場合、「持分 10分の1」のように書かれています。 自分の名前がそこにあれば、持分がある状態です。

自分の名前がなく、別の人や会社だけが書かれていれば、持分がない状態です。

登記事項証明書は法務局の窓口のほか、オンラインでも請求できます。

現地で必ず確認すること

書類が揃ったら、最後に現地を確認します。

見るポイントは3つです。

なぜ現地確認が必要かというと、指定図と現況がずれている道路が少なくないからです。

窓口での実例を挙げます。 指定図では幅4mの道路なのに、ある家が塀を50cm出して建てていたため、実際の幅は3.5mしかありませんでした。

この状態だと、他の区画の人が建て替えるときに問題が起きます。 詳しくは次の章で説明します。

位置指定道路でよくあるトラブル7選

結論から言うと、トラブルの多くは「持分」「承諾」「現況のずれ」のどれかに集約されます。

ここでは窓口で実際に多い7つのパターンを、原因と解決策のセットで説明します。 自分がどのパターンかを確認してください。

1. 持分がなく、通行・掘削の承諾がもらえない

最も多いトラブルです。

道路の持分がない場合、法律上は「他人の土地を通っている」状態です。

通行については、最高裁が「建築基準法上の道路として指定された私道は、日常生活に不可欠な利益を持つ人の通行を妨害できない」という趣旨の判断を示しています（最高裁平成9年12月18日判決）

そのため、通行そのものを完全に止められることは通常ありません。

問題は「掘削」です。 水道管やガス管を新しく引くには、道路を掘る必要があります。 掘削は通行とは別で、所有者の承諾が必要と考えられています。

解決策は、所有者から「通行・掘削承諾書」をもらうことです。 承諾書に入れるべき項目は後の章で説明します。

2. 所有者が不明・相続未了で承諾先が見つからない

昭和の分譲地では、道路の名義が当時の開発業者のままになっていることがあります。 その業者がすでに解散していたり、代表者が亡くなっていたりすると、承諾をもらう相手がいません。

個人名義でも、相続登記がされずに何十年も放置されているケースがあります。

解決策は次の通りです。

令和5年4月に施行された改正民法では、所有者が分からない土地について、裁判所が管理人を選ぶ制度も作られました（民法264条の2）。

3. 道路内に塀や車庫があり、実際の幅が4m未満

建築基準法44条は、道路の中に建築物を建てることを原則として禁止しています。 塀や門柱も対象です。

それでも、長年の間に少しずつ越境が積み重なり、実際の幅が4mを切っている道路があります。

解決策は、越境している所有者に撤去を求めることです。 ただし相手との関係もあるため、まず役所に相談し、指定図を根拠に話し合うのが現実的です。

自分の土地が越境している側の場合、売却前に自分で撤去しておくと、買主の不安がひとつ減ります。

4. 指定図と現況が一致せず建築確認が通らない

指定図では隅切りがあるのに、現地では隅切り部分に塀が建っている。 指定図では側溝があるのに、埋められている。

こうしたずれがあると、建築確認申請のときに「道路の要件を満たしているか」を審査機関から問われます。

自治体によって対応は異なりますが、是正を求められたり、越境物の撤去計画の提出を求められたりする場合があります。

解決策は、指定図の写しと現況写真を持って、事前に役所へ相談することです。 確認申請を出してから指摘されるより、事前相談の方が圧倒的にスムーズです。

5. 維持管理費・補修費の負担でもめる

私道の舗装が傷んでも、公道のように行政が直してくれるわけではありません。 所有者が自分たちで補修します。

共有の場合、改正民法では、管理に関することは持分の価格の過半数で決めます（民法252条1項）。 道路の形を変えるような大きな変更は、原則として全員の同意が必要です（民法251条1項）。

自治体によっては、私道の舗装補修に助成金を出しているところもあります。 要件は自治体によって異なるため、担当課に問い合わせてください。

6. 上下水道・ガス管の埋設と掘削承諾

古い分譲地では、水道管が細かったり、配管が古かったりします。 建て替えのときに新しく引き直そうとすると、道路を掘る必要があります。

このとき必要になるのが、パターン1で説明した掘削承諾です。 水道局やガス会社は、私道の所有者の承諾書がないと工事を受け付けないのが通常です。

解決策は、建て替えや売却の前に、承諾書を先に確保しておくことです。 承諾書は「通行」「掘削」の両方を一枚に含めた形式が一般的です。

7. 「指定の廃止」や「私道の一部売却」を持ち出される

所有者との関係が悪くなると、「道路の指定をやめる」「道路の一部を売る」と言われることがあります。

安心してください。 建築基準法45条は、私道の変更や廃止によって接道義務を満たさなくなる敷地が出る場合、特定行政庁がそれを禁止または制限できると定めています。

つまり、位置指定道路は所有者の一存で簡単に廃止できません。

持分がない位置指定道路に接する土地は売れるのか

結論から言うと、売れます。 ただし「通行・掘削承諾書」があるかどうかで、売れやすさと価格が大きく変わります。

買主が一番気にするのは「通行・掘削承諾書」の有無

買主が心配するのは「買った後に、自分が家を建てられるか」です。

承諾書があれば、買主は安心して建築計画を立てられます。 承諾書がないと、買主は自分で所有者を探して交渉することになります。 これを嫌う買主は少なくありません。

また、一般的な傾向として、金融機関は道路の権利関係が不安定な土地に対する融資に慎重です。 承諾書の有無が融資の可否に影響する場合があります。

承諾書に入れるべき項目は次の通りです。

窓口での実務上、最も見落とされるのが「承継」の項目です。 承諾書はあるが、その土地を買った次の人には効かない書き方になっていた。 このケースで再交渉が必要になり、売却が止まった相談を何度も受けました。

承諾書をもらうときは、必ず「承継」の一文を入れてください。

承諾が取れないときの3つの選択肢

承諾が取れない場合、選択肢は3つです。

①と②は、所有者が見つかり、話し合いができることが前提です。

パターン2のように所有者が見つからない場合、個人でできることはほとんどありません。 この場合は、訳あり物件を専門に扱う買取業者に相談するのが現実的な出口です。

専門業者は、承諾交渉や相続人調査を自社で行う前提で買い取ります。 そのため、一般の仲介より価格は下がりますが、承諾が取れない土地でも現金化できます。

査定を受けると、承諾がない状態でもいくらで売れるのかが分かり、自分で交渉するか任せるかを判断できます。

売主が重要事項説明で説明を求められること

土地を売るとき、不動産会社は買主に重要事項説明を行います。

宅地建物取引業法35条1項2号は法令上の制限を、同3号は私道に関する負担を、説明すべき事項と定めています。 前面道路が位置指定道路であることや、持分の有無は、ここで必ず説明されます。

「持分がないことを隠して売りたい」と考える方もいますが、おすすめしません。 売った後に発覚すると、契約不適合責任（民法562条以下）を問われ、損害賠償や契約解除になるおそれがあります。

正直に開示し、その条件で買う人を探す方が、結果的に安全です。 専門業者は最初から条件を承知で買うため、この心配がありません。

位置指定道路を作りたい人へ
申請の流れと現実的なハードル

結論から言うと、位置指定道路は個人でも申請できますが、「図面」より「隣の判子」で止まることがほとんどです。

申請の基本手順

一般的な流れは次の通りです。 細かい手続きや必要書類は自治体によって異なります。

• 役所の担当課で事前相談
  （土地の状況と基準の確認）
• 道路に接する土地の所有者、関係者の承諾を集める
• 申請図書を作成
  （設計図、承諾書、登記事項証明書など）
• 申請、審査
• 道路の築造工事
  （舗装、側溝、隅切りなど）
• 完了検査
• 指定、公告

設計図の作成は建築士や土木の専門家に依頼するのが一般的です。 費用は道路の長さや工事内容で大きく変わるため、ここでは書きません。役所への事前相談の段階で見積りを取ってください。

窓口で止まりやすいポイント

窓口で申請が止まる理由は、ほぼ次の3つです。

• 隣接地の所有者の承諾がもらえない
• 隅切りの土地が確保できない
• 行き止まりの長さが基準を超えている

特に多いのが1つ目です。 図面は完璧でも、隣の人が「道路になると固定資産税はどうなるのか」「車が増えて困る」と承諾を渋る。

対策は、設計を固める前に、まず隣接地の所有者に相談することです。 承諾の見込みが立ってから図面にお金をかける。この順番が大切です。

固定資産税はかかるのか？

結論から言うと、条件を満たせば非課税になりますが、自分から申告が必要な自治体が多いです。

地方税法348条2項5号は、「公共の用に供する道路」を固定資産税の非課税対象と定めています。 位置指定道路で、不特定多数の人が通行できる状態なら、この対象になることが一般的です。

ただし、非課税にするには所有者からの申告が必要な自治体が多く、申告しないまま課税され続けているケースがあります。 要件と手続きは自治体によって異なるため、市役所の資産税担当課に確認してください。

窓口でも「道路の持分に固定資産税を払い続けていた」という相談があります。 納税通知書の明細を見て、道路部分の地番に課税されていないか一度確認してみてください。

まとめ｜位置指定道路は「調べて、承諾を整えれば」売れる土地

• 位置指定道路は、役所が道路と認めた私道（建築基準法42条1項5号）
• 調べる場所は役所（種別・指定図）と法務局（所有者・持分）の2か所
• 最後に現地で幅と越境を確認する
• トラブルの多くは持分・承諾・現況のずれに集約される
• 売るときの鍵は「通行・掘削承諾書」、特に承継の一文
• 承諾が取れない、所有者が見つからない土地は専門業者が出口になる
• 位置指定道路は所有者の一存で廃止できない（建築基準法45条）
• 固定資産税は非課税になる可能性があるので申告を確認する

「売れない」と言われた土地でも、状況を正しく整理すれば、必ず次の一手はあります。

まず自分の道路を調べるところから始めてください。 承諾が取れない、所有者が見つからないという段階まで来ているなら、専門業者の査定で「今の状態でいくらになるか」を知ることが、最も早い前進です。

査定を受けると、自分で動くべきか、任せるべきかの判断材料が手に入ります。

コン道先生

コンドウ先生

「この土地、道路に接していないですよね?」— それを判定する側にいました。 はじめまして、「土地のトリセツ」の運営者です。長年、建築行政の窓口で道路や土地の相談を受けてきました。相談に来るのは一般の方だけでなく、不動産会社の営業担当や建築士といったプロたち。物件の運命を分ける判断が役所の中でどう行われているかを、実務として見てきました。 その中で気づいたのは、「売れない」と言われた土地の多くは、本当に無理なのではなく「その業者が扱えないだけ」だということ。理由が分かれば、出口はあります。 二級建築士・宅地建物取引士・2級FP技能士として、建てられるか・売れるか・お金はどうなるかを、ひとつの土地に対してまとめてお伝えします。