市街化調整区域・用途地域の調べ方｜都市計画図の見方を元職員が解説

ゴウ不動産

「この土地、調整区域だから厳しいですね」

不動産会社にそう言われたものの、何がどう「調整区域」なのか、自分では確認できない。

相続した実家の土地について、そんな相談を私は窓口で何度も受けてきました。

こんにちは、コン道先生です。
長年、建築行政の窓口で道路や土地の相談を受けてきました。

この記事では、自分の土地の「用途地域」と「市街化調整区域かどうか」を、今日中に自分で確定する方法をお伝えします。

読み終える頃には、都市計画図を自分で読み、役所で聞き漏らしなく確認し、「売れない」と言われた理由を自分の言葉で説明できるようになります。

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この記事を書いている人

コン道先生

・接道、再建築等の相談を行政窓口で経験
・不動産会社や建築士から質問される側
・建築士、宅建、FP2級の資格取得

結論：用途地域も市街化調整区域も「都市計画図」で無料で分かる

用途地域と市街化調整区域は、自治体が公開している「都市計画図」を見れば、誰でも無料で調べられます。

都市計画図とは、自治体が「このエリアは住宅地」「ここは建物を建てない区域」と色分けした地図のことです。

調べ方は3つあります。

まずはスマホで自治体サイトを見て、売却や相談に進む段階で窓口へ行く。この順番が最も効率的です。

つまり、用途地域という言葉を知って来る人は少数です。

「建て替えできるか」「何が建つか」の答えを出すために、こちらが用途地域や区域区分を調べる。それが窓口の実態でした。

だからこそ、この記事では「用途地域を調べる」ことをゴールにせず、「自分の土地に何が建つのか、なぜ売れないと言われたのか」が分かるところまで案内します。

そもそも用途地域・市街化調整区域とは

用途地域は「その土地に何を建ててよいか」のルール、市街化調整区域は「原則として建物を建てない区域」です。

この2つは別の制度ですが、どちらも都市計画法という同じ法律で決められています。

都市計画区域と「線引き」の全体像

日本の土地は、都市計画法の上では大きく4つに分かれます。

市街化区域と市街化調整区域を分けることを「線引き」と呼びます（都市計画法第7条）。

線引きをしていない都市計画区域が「非線引き区域」、そもそも都市計画区域に入っていない土地が「都市計画区域外」です。

しかし、この2つは正反対に近いものです。

コン道先生

「調整区域は街の拡大を止めるために、あえて建てさせない区域。区域外は都市計画の対象になっていない土地で、建築の制限はむしろ緩い側です」

この違いを取り違えると、査定額が大きく変わります。
まずは自分の土地が4つのどれに入るかを確定してください。

用途地域13種類は「何を建てていいか」のルール

市街化区域の中は、さらに13種類の「用途地域」に分けられます（都市計画法第8条第1項第1号、第9条）。

13種類すべてを覚える必要はありません。3グループで捉えれば十分です。

用途地域ごとに建てられる建物の種類は、建築基準法第48条と別表第2で決まっています。

さらに、建物の大きさの上限として建蔽率（建築基準法第53条）と容積率（同第52条）が用途地域ごとに指定されます。

建蔽率とは、敷地に対して建物を建ててよい面積の割合。容積率とは、敷地に対して建ててよい延べ床面積の割合です。

「調整区域＝売れない」は半分正しく、半分違う

市街化調整区域では、原則として新しい建物は建てられません（都市計画法第29条、第43条）。

しかし例外があります。

• 線引きされる前から宅地だった土地
• 自治体が条例で指定した区域（都市計画法第34条第11号・第12号）
• 農家の住宅など、法律で認められた用途（同第34条各号）

窓口でよくある相談

「調整区域だから、もう何もできないですよね」

そう言って来られた方に、私がまず確認していたのは「既存の権利があるか」です。

具体的には、線引き前からその土地に建物があったか、以前に許可を受けた履歴があるか、条例の指定区域に入っていないか。

これらに当てはまれば、建て替えや売却の道が残っていることがあります。

調べ方を知る目的は、「調整区域と確認して諦める」ためではなく、「例外に当たるかを役所に聞く材料をそろえる」ためです。

調べ方1：スマホで見る（自治体の都市計画情報マップ）

最初の一手は、スマホで自治体の都市計画図を見ることです。

多くの自治体が、ネット上で地図を公開しています。

「自治体名＋都市計画図」で検索する

検索窓に「〇〇市 都市計画図」または「〇〇市 都市計画情報」と入れてください。

公開ページの名称は自治体ごとに違います。

• 都市計画情報システム
• まちづくり情報マップ
• 統合型GIS（地理情報システム）

名前が違っても中身は同じです。

なお、小規模な自治体では、ネット公開をしておらずPDFの図面だけ、あるいは窓口でしか見られないこともあります。

その場合は次の「窓口で聞く」に進んでください。

住所で探すか、地番で探すか

ここが、相続した土地でいちばんつまずくところです。

ネットの地図は「住所（住居表示）」で検索する仕組みが多い一方、登記簿に書いてあるのは「地番」です。

住所と地番は別の番号です。特に市街地以外では、両者が一致しないことが普通にあります。

さらに、建物が建っていない土地には住所がそもそも付いていません。

コン道先生

「窓口では、地図を一緒に見ながらこのあたりですか。隣の家はこれですかと、目印を頼りに場所を特定していきますのでとりあえず相談してみるが吉」

自分で調べるときも同じです。

住所検索で近くまで飛んだら、航空写真や周辺の建物の形を見て、自分の土地の位置を目で確認してください。

公図（法務局で取れる土地の形を示した図）が手元にあれば、土地の形と地図の形を照らし合わせると確実です。

画面の見方：色・数字・線・凡例

自分の土地の位置が分かったら、次は色と数字を読みます。

まず「凡例」を開いてください。凡例とは、色や記号の意味を示した一覧のことです。

コン道先生

「色は自治体ごとに微妙に違います。凡例を見ずに緑だから住宅地と決めつけないでください。」

　見るき項目は次の4つ

• 塗られている色（用途地域の種類）
• 地図上の数字（建蔽率／容積率）
• 太い線（用途地域や区域区分の境界）
• 凡例に載っている追加の規制（地区計画、高度地区など）

調べ方2：役所の窓口で聞く（いちばん確実）

売却や相談を本気で進めるなら、役所の窓口で確認してください。

ネットの地図には載っていない情報が多く、公的な証明書も出せます。

どの課に行けばいいか

担当課は自治体によって異なります。

私がいた役所では、用途地域は「都市計画課」、区域区分や道路の種別は「建築行政課」と分かれていました。

自治体によっては1つの課で全部答えるところも、3つの課に分かれるところもあります。

迷ったら総合案内で「土地の用途地域と、道路の種類を確認したい」と伝えてください。それで正しい課に案内されます。

持っていくもの

窓口で「これを持ってきてほしい」と最もよく伝えていたのは、次の2つです。

• 土地の場所が分かる地図
• 住所と地番が分かるもの

具体的には次のどれかがあれば足ります。

• 登記事項証明書（登記簿謄本）
• 固定資産税の納税通知書
• 公図の写し

地番が分かる書類がないと、職員も場所を特定できません。手ぶらで行くと二度足になります。

窓口で聞くべき5つの質問

聞き漏らしを防ぐため、次の5つをメモして持って行ってください。

4番の「道路の種別」は、用途地域とセットで必ず聞いてください。理由は後の章で説明します。

窓口が答えられること・答えられないこと

ここは知っておいてほしい点です。

窓口は「用途地域は〇〇です」「前面道路は建築基準法第42条第1項第1号の道路です」といった事実は答えます。

しかし「建て替えできますか」という質問には、はっきり「できます」とは言いません。

私自身、「道路の条件だけで言えば、建て替えは可能です」というように、条件を限定した言い方をしていました。

これは意地悪ではなく、建てられるかどうかは道路・用途・崖・農地など複数の規制を全て通した上で、最終的には確認申請や許可申請で決まるからです。

「窓口で建てられると言われた」を鵜呑みにせず、「どの条件については問題ないと言われたか」を正確にメモしてください。

「都市計画証明」「用途地域証明」の取り方

売却時、買主や不動産会社に見せるための公的書類として「用途地域証明」や「都市計画証明」があります。

これは「この土地は〇〇地域で、建蔽率〇％、容積率〇％」と役所が証明する書類です。

手数料は自治体によって異なります。発行は早ければその日のうちに受け取れます。

口頭の回答は後で「言った・言わない」になりやすいため、売却を進めるなら証明書を取っておくことをおすすめします。

調べ方3：電話・不動産会社に聞くときの注意

電話や不動産会社経由の確認は手軽ですが、証明にはなりません。

電話の回答は「参考情報」と考える

役所は電話でも用途地域を答えてくれます。

しかし電話の回答は記録に残りません。

電話で確認したら、必ず「担当課名、日付、回答内容」をメモし、重要な判断の前には窓口で証明書を取ってください。

不動産会社の「調べます」の中身

不動産会社は、売買契約の前に用途地域などの法令制限を調べて説明する義務があります（宅地建物取引業法第35条第1項第2号）。

ただしこれは契約前の話です。査定の段階では、まだ詳しく調べていないことも珍しくありません。

コン道先生

「この聞き方だと、用途地域は答えてもらえても、崖や農地など別の課の規制は漏れることがあります」

売主であるあなた自身が、先ほどの「5つの質問」で基本情報を把握しておくと、不動産会社の説明の抜けにも気づけます。

都市計画図の見方
（実物を読むように解説）

都市計画図は、色・数字・線の3つを読めば、ほぼ理解できます。

色の意味

一般的な配色の例を示します。実際の色は自治体ごとに異なるため、必ず凡例で確認してください。

自分の土地が「白」だった場合は、市街化調整区域か非線引き区域の可能性があります。どちらかは凡例の区域区分の線で確認します。

数字の読み方（例：60／200）

地図の色の上に「60／200」のような数字が書かれています。

左が建蔽率、右が容積率です。

例えば100平方メートルの土地で「60／200」なら、建物の1階の面積は最大60平方メートル、全階の床面積の合計は最大200平方メートルまで建てられます。

「この土地にどのくらいの家が建つか」の概算は、この数字で出せます。

用途地域の境界線上にある土地の扱い

土地が2つの用途地域にまたがっている場合、面積の大きい方の用途地域のルールが適用されます（建築基準法第91条）。

これを「過半主義」と呼びます。

求積図とは、土地の各辺の長さと面積を計算した図面です。測量図や、建築士が作った図面に付いています。

地図の線は縮尺が粗いため、目視では判断できません。境界線の位置を求積図に落として、どちら側の面積が大きいかを計算して初めて答えが出ます。

境界にかかる土地を売るときは、この点も不動産会社に伝えてください。

都市計画図には載っていない規制

ここが最も見落とされる点です。

用途地域は問題なくても、別の規制で建てられないことがあります。

• がけ条例（各都道府県の建築基準条例）
• 地区計画
• 高度地区・風致地区
• 農地法・農業振興地域
• 土砂災害警戒区域・特別警戒区域
• 宅地造成等規制区域

コン道先生

「がけ条例とは、崖の近くで建物を建てるときに、崖からの距離を儲ける必要のあるルールです」

都市計画図だけ見て安心せず、窓口で「他に建築の制限はありますか」と一言添えてください。

用途地域が分かったら、次に確認すべきこと

用途地域を調べることはゴールではなく、スタートです。

ここからが、売れない土地を動かすための本番になります。

市街化調整区域だった場合

調整区域と分かっても、諦める前に確認すべきことがあります。

• その土地はいつから宅地だったか（線引き前か後か）
• 以前に建築許可や開発許可を受けた記録があるか
• 都市計画法第34条第11号・第12号の条例指定区域に入っていないか
• 農家住宅や分家住宅など、許可を受けられる用途に当たるか

「線引き日」は自治体によって異なります。窓口で必ず聞いてください。

線引きより前から宅地として使われていた土地は、自治体の基準によって建て替えが認められる場合があります。

かつて「既存宅地」という制度がありましたが、2001年の法改正で廃止され、現在は各自治体の条例や審査基準で個別に判断されます。

判断は自治体ごとに大きく違うため、ここは必ず役所の許可担当課で確認してください。

あわせて読みたい

分家住宅は売却できる？第三者に売る条件と用途変更の手順

用途地域と「道路」はセットで見る

用途地域が住宅地でも、道路に接していなければ家は建てられません。

建築基準法では、建物の敷地は幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないと定めています（建築基準法第42条、第43条）。

これを「接道義務」と呼びます。

「建て替えできるか」と聞かれたとき、窓口で用途地域より先に道路を見るのはこのためです。

用途地域を確認した同じ日に、前面道路の種別も聞いておけば、二度足になりません。

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接道義務とは？例外・2m未満・満たさない土地の見分け方

「売れない」の正体を整理する

ここまで調べると、「売れない」と言われた理由が、次のどれかに整理できるはずです。

一般の不動産会社が「売れない」と言うのは、「うちでは買い手を見つけられない」という意味であることが多いです。

土地そのものに価値がないとは限りません。

調整区域や接道のない土地を専門に扱う買取業者は、許可の可能性や活用方法を前提に値段を付けます。

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専門業者に査定を出すと、一般仲介で値が付かなかった理由と、実際にいくらで売れるのかが具体的な数字で分かります。

よくある質問

都市計画図で自分の土地が「白」だった。どういう意味ですか

用途地域が指定されていない土地です。

市街化調整区域、非線引き区域、都市計画区域外のいずれかに当たります。凡例の区域区分の線で確認するか、窓口で聞いてください。

ネットの都市計画図が古い気がします

都市計画は数年ごとに見直されます。ネットの地図の更新が遅れていることもあります。

地図の隅に「〇年〇月現在」と書かれた日付を確認し、売却の判断は窓口の最新情報で行ってください。

隣の家は建っているのに、自分の土地は建てられないと言われました

隣の家が線引き前から建っていた、以前に許可を受けていた、道路の接し方が違うなど、隣地と条件が異なることがあります。

「隣が建っているから自分も建つ」とはならないため、自分の土地の条件を個別に確認してください。

市街化調整区域でも固定資産税は下がりますか

固定資産税の評価は市街化区域の土地より低くなる傾向があります。

ただし、実際の税額は自治体の評価によって決まります。納税通知書の評価額を確認してください。

用途地域証明はどこで、いくらで取れますか

都市計画を担当する課で申請できます。

手数料は自治体によって異なります。事前に電話で「用途地域証明の手数料と必要書類」を確認しておくと一度で済みます。

まとめ

• 用途地域と市街化調整区域は、自治体の都市計画図で無料で調べられる
• まずスマホで自治体の都市計画情報マップを見る
• 地図は「住所」、登記は「地番」。場所の取り違えに注意する
• 色は凡例で確認し、数字は建蔽率／容積率と読む
• 本気で進めるなら窓口へ。地図と地番の分かる書類を持参する
• 窓口では区域区分・用途地域・建蔽率容積率・道路種別・線引き日の5つを聞く
• 用途地域だけでなく、がけ条例など別の規制も一言確認する
• 調整区域でも例外はある。既存の権利を必ず確認する
• 「売れない」の原因が分かれば、売り先は選べる

用途地域を自分で調べられるようになると、不動産会社の説明を鵜呑みにせず、自分の土地の価値を自分で判断できるようになります。

一般の仲介で値が付かなかった土地でも、調整区域や接道に慣れた専門業者なら評価が変わることは珍しくありません。

まずは無料の査定で、自分の土地の「本当の値段」を確かめてみてください。

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コン道先生

コンドウ先生

「この土地、道路に接していないですよね?」— それを判定する側にいました。 はじめまして、「土地のトリセツ」の運営者です。長年、建築行政の窓口で道路や土地の相談を受けてきました。相談に来るのは一般の方だけでなく、不動産会社の営業担当や建築士といったプロたち。物件の運命を分ける判断が役所の中でどう行われているかを、実務として見てきました。 その中で気づいたのは、「売れない」と言われた土地の多くは、本当に無理なのではなく「その業者が扱えないだけ」だということ。理由が分かれば、出口はあります。 二級建築士・宅地建物取引士・2級FP技能士として、建てられるか・売れるか・お金はどうなるかを、ひとつの土地に対してまとめてお伝えします。