道路種別を役所で調べる方法｜再建築できる？許可が要る？の見分け方

ゴウ不動産

「前面道路の種別を確認してください」

不動産会社や銀行にそう言われたものの、どこへ行って何を聞けばいいのか分からない。

この記事では、自分の土地の前の道が「建築基準法上どの道路なのか」を、役所で確定させる手順をお伝えします。

読み終える頃には、どの課に行き、何を持ち、何を聞き、もらった答えをどう読めばいいかが分かります。

そして、調べた結果が悪かったときに、次に何をすればいいかも分かるようになります。

\道路種別がわかったらプロに相談/

『相談だけでも大丈夫』

→ 申し込む前に、ワケガイの仕組み・評判・注意点を確認したい方はこちら

この記事を書いている人

コン道先生

・接道、再建築等の相談を行政窓口で経験
・不動産会社や建築士から質問される側
・建築士、宅建、FP2級の資格取得

結論：道路種別は役所の「指定道路図」で確定する

道路種別は、役所の建築担当課が持っている「指定道路図」で確定します。

指定道路図とは、建築基準法上の道路がどれで、何条何項に当たるかを色分けした地図のことです。

パソコン画面で地図を見せてくれるとこもあれば、聞いた箇所の種別を口頭で教えてくれるなど自治体で異なります。

不動産会社の説明や、見た目の広さでは決まりません。

調べ方は3つあります。

まずスマホで公開図を探し、売却や相談に進む段階で窓口へ行く。この順番が最も無駄がありません。

「建て替えできるか」の答えを出すために、こちらが道路種別を調べる。それが窓口の実態でした。

この記事も「道路種別を知る」ことをゴールにせず、「自分の土地が建てられる側か、そうでないか」が分かるところまで案内します。

そもそも道路種別とは何か

道路種別とは、建築基準法第42条のどれに当てはまる道かという区分です。

これで、その土地に建物を建てられるかどうかが決まります。

建築基準法の道路は6区分

建物の敷地は、この「道路」に2メートル以上接していなければなりません。これが接道義務です（建築基準法第43条第1項）。

各区分の詳しい説明は、接道義務の記事にまとめています。

あわせて読みたい

接道義務とは？例外・2m未満・満たさない土地の見分け方

「道路法の道路」と「建築基準法の道路」は別物

ここだけは、この章で覚えて帰ってください。

市道として認定されている道でも、幅が4メートル未満なら建築基準法上は2項道路又は４３条２項の通路の可能性があります。

逆に、市道ではない私道でも、位置指定を受けていれば建築基準法上は立派な道路です。

つまり「市道だから大丈夫」「私道だから駄目」は、どちらも成り立ちません。

コン道先生

「市道かどうかは道路管理課、建築基準法上の種別は建築担当課。役所の中でも担当が分かれています」

この違いが、後で出てくる「2つの窓口を回る」理由です。

調べ方1：スマホで見る（道路種別の公開図）

最初の一手は、自治体が公開している道路種別の地図を探すことです。

公開している自治体なら、今日中に目安が分かります。

「自治体名＋指定道路図」で検索する

検索窓に「〇〇市 指定道路図」「〇〇市 道路種別 地図」と入れてください。

公開ページの名称は自治体ごとに違います。

• 指定道路図
• 建築基準法道路種別図
• 道路台帳図（建築基準法）
• 都市計画情報マップの中の「道路」レイヤー

名前が違っても中身は同じです。

ただし、公開している自治体はまだ一部です。小規模な自治体では、窓口でしか見られないことが普通にあります。

見つからなければ、無理に探さず次の「窓口で聞く」に進んでください。

公開図は「参考」で、確定ではない

ネット公開図には、たいてい「この図は参考であり、正式な回答は窓口で」という注意書きがあります。

これは責任逃れではありません。

図の更新が遅れていたり、指定されていても図に反映されていない道があったり、判定が済んでいない道が空白で表示されていたりします。

売却の判断に使うなら、公開図で当たりをつけて、必ず窓口で確定させてください。

住所で探すか、地番で探すか

相続した土地でいちばんつまずくのがここです。

ネットの地図は住所（住居表示）で検索する仕組みが多い一方、登記簿に書いてあるのは「地番」です。

住所と地番は別の番号です。建物が建っていない土地には住所そのものが付いていません。

公図（法務局で取れる土地の形を示した図）があれば、土地の形と地図の形を照らし合わせて位置を特定してください。

この地番問題は窓口でも同じことが起きるので、次の章でもう一度触れます。

調べ方2：役所の窓口で聞く（いちばん確実）

本気で売却や相談を進めるなら、役所の窓口で確認してください。

公開図に載っていない情報が聞けて、書面での回答ももらえます。

どの課に行けばいいか

担当課は自治体によって異なります。

私の勤務先の自治体では、建築基準法上の道路種別は建築担当の課、市道の認定幅員は道路管理の課と分かれていました。

一般的な課の名前は次のとおりです。

迷ったら総合案内で「建築基準法上の道路の種別を確認したい」と伝えてください。この言い方なら、まず間違いなく正しい課に案内されます。

自分の市町村が「県扱い」かどうか

ここは多くの記事で抜けている点です。

道路種別を判断するのは「特定行政庁」です。特定行政庁とは、建築主事を置いて建築の許可や指定を行う市や県のことです（建築基準法第2条第35号、第4条）。

建築主事を置いていない町や村では、都道府県が特定行政庁になります。

その場合、役場に行っても道路種別は答えられず、県の土木事務所や建築指導の担当課に行くことになります。

自分の市町村がどちらかは、役場に電話して「建築確認はどこに出しますか」と聞けば分かります。

町村にお住まいの方は、行く前に電話で担当の所在を確認してください。

持っていくもの

窓口で「これを持ってきてほしい」と最もよく伝えていたのは、次の2つです。

• 土地の場所が分かる地図
• 地番が分かるもの

具体的には、次のどれかがあれば足ります。

役所の道路の図面は地番ベースで整理されています。住所だけで行くと、職員は場所を特定できません。

時間はかかりますが、特定できないわけではありません。手ぶらでも相談はできます。

ただj、住所のわかるものと地図を持ってくるだけで、その時間が丸ごと省けます。

本人以外でも調べられるか

道路種別の確認そのものは、所有者でなくても聞ける自治体が多いです。

不動産会社や建築士が毎日のように聞きに来る窓口なので、「誰の土地か」は問われないのが普通です。

ただし、証明書の発行や台帳の写しの交付になると、本人確認や委任状を求める自治体があります。

遠方に住む相続人の方は、まず電話で「道路種別の確認は本人でなくてもできますか」「書面がほしい場合の手続きは」と聞いておくと一度で済みます。

窓口で聞くべき5項目

42条2項道路の記事でも書いた5項目を、ここでも再掲します。

3番目の「範囲」は見落とされがちです。

一本の道に見えても、途中までが市道で、奥は私道ということがあります。自分の土地が接している区間がどの種別かを、図面上で指さして確認してください。

セットバックや中心線の考え方の詳細は、42条2項道路の記事で解説しています。

あわせて読みたい

42条2項道路とは？私道？公道？セットバック・調べ方まで解説

窓口が答えられること・答えられないこと

ここは知っておいてほしい点です。

窓口は「この道は幅員4m以上あれば42条1項1号です」といった事実は答えます。

コン道先生

『幅員も立ち会い記録などを見て、設計者の責任で記載するようになっておりますので、行政では「幅員○mです」とは答えてくれないことが多いです。さらに「建て替えできますか」「売れますか」には、答えません。』

私自身、「道路の条件だけで言えば、建築は可能です」というように、条件を限定した言い方をしていました。

建てられるかどうかは、道路のほかに用途地域、崖、農地など複数の規制をすべて通した上で、最終的には確認申請で決まるからです。

「窓口で建てられると言われた」ではなく、「道路については何条何項と言われた」を正確にメモしてください。

調べ方3：電話・不動産会社に聞くときの注意

電話や不動産会社経由の確認は手軽ですが、証明にはなりません。

電話の回答は記録に残らない

役所は電話でも道路種別を答えてくれることが多いです。

しかし電話の回答は記録に残りません。担当者が図面を見ずに記憶で答えていることもあります。

場所の伝え間違いが原因でした。電話では、地図を一緒に見られないので、この種の行き違いが起こります。

電話で聞いたら、必ず「日付、担当課名、担当者名、回答内容」をメモし、重要な判断の前には窓口で確定させてください。

不動産会社の「調べます」の中身

不動産会社は、売買契約の前に道路や法令制限を調べて説明する義務があります（宅地建物取引業法第35条第1項第2号・第3号）。

ただしこれは契約前の話です。査定の段階では、まだ役所に行っていないことも珍しくありません。

図面を見ると、奥の区間だけ私道で未判定、ということもあります。

売主であるあなた自身が5項目を押さえておくと、不動産会社の説明の抜けに気づけます。

指定道路図・道路台帳の見方

役所で図面を見せてもらったとき、何を見ればいいかを解説します。

ここが、一般の解説記事にはまず書かれていない部分です。

指定道路図の色と記号

指定道路図は、道路種別ごとに色分けされています。

配色は自治体で異なるため、必ず凡例（色や記号の意味を示した一覧）で確認してください。

一般的な見方は次のとおりです。

最後の「塗られていない」が曲者です。次で説明します。

「未判定」「調査中」の意味

図面に色がない道には、2つの可能性があります。

未判定の道は、全国にまだ相当数あります。古い町並みや農村部では特に多いです。

私の勤務先の自治体では、未判定の道について相談が入ると、その場で答えを出さず、現地調査と資料確認を経て判定していました。

「今日は答えられません」と言われても、悪い知らせとは限りません。単に誰もまだ調べていないだけです。

この場合の流れは次の章で説明します。

認定幅員と現況幅員は違う

道路管理課で見る「道路台帳」には、認定幅員が書いてあります。

認定幅員とは、役所が道路として管理している幅です（道路法第28条の道路台帳に記載）。

一方、現地で測った幅が現況幅員です。

この2つは一致しないことがあります。側溝が含まれるかどうか、民地が道路にはみ出しているかどうかで、数十センチずれることは普通です。

建築基準法の判断で使うのは、原則として建築担当課が確認した幅員です。

どちらの数字を使うかは自治体の運用によるので、両方の窓口で「建築基準法上の幅員として何メートルを使うか」を確認してください。

里道・水路が絡む場合

土地の前の道が、道路法の道路でも私道でもなく、「里道」ということがあります。

里道とは、明治時代から公共の通路として使われてきた道で、現在は多くが市町村の所有になっています。水路とあわせて「法定外公共物」と呼びます。

里道は幅が狭いものが多く、原則として建築基準法上の道路ではありません。

ただし、法施行時に建物が立ち並んでいた里道は、2項道路に指定されている場合があります。扱いは自治体によって異なります。

里道の管理は管財課や用地課が担当していることが多く、建築担当課とは別です。前面が里道の可能性があるときは、この課も回ってください。

「判定が必要」と言われたらどうするか

未判定の道だった場合、役所に判定を申請することになります。

道路判定申請の流れ

名称は自治体によって異なります。「道路判定申請」「道路相談」「建築基準法上の道路の調査依頼」などの名前で運用されています。

一般的な流れは次のとおりです。

期間は数週間から1か月以上かかることがあります。手数料の有無も自治体によって異なります。

コン道先生

「昭和20年代の航空写真や、古い固定資産の台帳をさかのぼります。国土地理院などで過去に遡り、全面道路が立ち並びがあるかを確認し、材料として持っていくのもありです」

売却を急ぐ方は、この期間を売却スケジュールに最初から組み込んでください。

道路種別証明・指定道路調書の取り方

判定が済んだ道については、書面をもらえる場合があります。

手数料と日数は自治体によって異なります。

この書面が1枚あるだけで、買主や不動産会社との話がまったく変わります。

「書面で回答をもらえる制度はありますか」と、窓口で一言聞いてください。

位置指定道路の調書の見方や、持分がない場合の問題は別の記事にまとめています。

あわせて読みたい

位置指定道路の持分なし・通行権トラブル！売れる？調べ方と対処法

調べた結果別・次にやること

道路種別が分かったら、結果は大きく3つに分かれます。

1項道路だった場合

幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していれば、道路については問題ありません。

あとは用途地域や崖などの別の規制を確認するだけです。

用途地域の調べ方は、別の記事で解説しています。

あわせて読みたい

市街化調整区域・用途地域の調べ方｜都市計画図の見方を元職員が解説

2項道路だった場合

建て替えはできますが、中心線から2メートルまで敷地を下げる必要があります（建築基準法第42条第2項）。

使える面積が減るぶん、査定は下がります。すでに後退済みか、まだかで評価が変わります。

詳しくは42条2項道路の記事を読んでください。

非道路・未判定・幅員不足だった場合

ここが、この記事で一番伝えたい部分です。

建築基準法上の道路に2メートル以上接していない土地は、原則として建て替えができません（建築基準法第43条第1項）。

例外として、特定行政庁の認定や許可を受ける道があります（建築基準法第43条第2項第1号・第2号、建築基準法施行規則第10条の3）。

ただし、認定・許可は個別審査で、時間も費用もかかり、通る保証はありません。

あわせて読みたい

43条2項1号認定と2号許可（旧43条但し書き）の違い｜再建築できる条件

役所は判定する側であって、売却の相談相手ではありません。

その先の「売る」については、こうした土地を専門に扱う買取業者に聞くのが現実的です。

一般の不動産会社が「売れない」と言うのは、「うちでは買い手を見つけられない」という意味であることが多いです。

再建築不可の土地を専門に扱う買取業者は、隣地の買い増しや43条2項の許可取得まで含めて値段を付けます。

役所で聞いた道路種別をそのまま伝えれば、査定は正確になります。無料で、金額を見てから断ることもできます。

\非道路ならとりあえずプロに相談/

『相談だけでもOK」

→ 申し込む前に、ワケガイの仕組み・評判・注意点を確認したい方はこちら

再建築不可の土地の売却方法を全体像から知りたい方は、こちらの記事をどうぞ。

あわせて読みたい

再建築不可の売却完全ガイド｜調べ方・再建築の可能性・5つの売却法【元行政窓口】

よくある質問

道路種別を調べるのに費用はかかりますか

窓口で聞くだけなら無料です。

証明書の発行や図面の写しには手数料がかかる自治体があります。金額は自治体によって異なります。

法務局で道路種別は分かりますか

分かりません。

法務局で分かるのは、道の土地の所有者と地目（登記上の土地の種類）です。建築基準法上の種別は、特定行政庁の建築担当課でしか確認できません。

ただし、私道の所有者を調べるには法務局が必要です。私道の持分がない場合の問題は別の記事で解説しています。

あわせて読みたい

私道の持分なしでも売却できる？承諾書がもらえない時の対処法

隣の家は建て替えているのに、うちは駄目と言われました

隣が43条2項の許可を受けていた、隣の敷地だけ別の道路に接していた、などの理由が考えられます。

「隣が建っているから自分も建つ」とはならないため、自分の土地の接道状況を個別に確認してください。

役所の回答が不動産会社の説明と違います

役所の図面を正としてください。

不動産会社が古い情報や電話での聞き取りをもとに説明していることがあります。食い違ったら、不動産会社に「役所の建築担当課で確認してください」と伝えて問題ありません。

昔は建築確認が通ったのに、今は非道路と言われました

過去に建築確認が通っていても、その後の判定で非道路となることはあります。

当時の判断資料や、確認申請時の道路の扱いを役所に確認してください。過去の確認済証や建築計画概要書が残っていれば、それが判定の材料になります。

まとめ

• 道路種別は役所の建築担当課が持つ「指定道路図」で確定する
• まずスマホで公開図を探す。見つからなければ窓口へ
• 市道かどうかと建築基準法の道路かどうかは別。窓口も別
• 町村は県が担当のことがある。行く前に電話で確認する
• 持ち物は地図と地番の分かる書類。固定資産税の納税通知書が一番手軽
• 窓口では種別・幅員・範囲・中心線・公道私道の5つを聞く
• 電話の回答は参考。売却の判断は窓口と書面で
• 図面に色のない道は非道路か未判定。未判定なら判定申請ができる
• 非道路なら43条2項の認定・許可か、専門の買取業者が現実的な選択肢

道路種別が分かれば、「売れない」と言われた理由を自分の言葉で説明できるようになります。

そして理由が分かれば、出口は必ずあります。

まずは役所で道路種別を確かめ、結果が厳しければ、専門業者の無料査定で「いま出せる金額」を知るところから始めてください。

\非道路ならとりあえずプロに相談/

『相談だけでもOK」

→ 申し込む前に、ワケガイの仕組み・評判・注意点を確認したい方はこちら

コン道先生

コンドウ先生

「この土地、道路に接していないですよね?」— それを判定する側にいました。 はじめまして、「土地のトリセツ」の運営者です。長年、建築行政の窓口で道路や土地の相談を受けてきました。相談に来るのは一般の方だけでなく、不動産会社の営業担当や建築士といったプロたち。物件の運命を分ける判断が役所の中でどう行われているかを、実務として見てきました。 その中で気づいたのは、「売れない」と言われた土地の多くは、本当に無理なのではなく「その業者が扱えないだけ」だということ。理由が分かれば、出口はあります。 二級建築士・宅地建物取引士・2級FP技能士として、建てられるか・売れるか・お金はどうなるかを、ひとつの土地に対してまとめてお伝えします。